Eiendom

Kommersielle kontrakter

Den 26. oktober 2022 publiserte vi en artikkel om strømstøtten til næringslivet, og hvorvidt det er utleier eller leietaker som er riktig mottaker av strømstøtte. Artikkelen kan du lese 

På dette tidspunktet hadde regjeringen fått flertall på Stortinget for sitt forslag til strømstøtte for næringslivet. Forskrift om midlertidig ordning for energitilskudd til næringslivet som følge av ekstraordinære strømutgifter (Energitilskuddsordningen) ble vedtatt 21. november 2022. Forskriften § 2-11 ble tilføyd den 24. november 2022. Forskriften finnes i sin helhet 

I det opprinnelige forslaget fra regjeringen var det lagt opp til at utleier skulle søke om støtte gjennom energitilskuddsordningen, for deretter å kompensere leietaker. Etter vår oppfatning ville denne løsningen ført til unødvendig bruk av tid og ressurser for utleier, særlig siden utleier selv ikke nødvendigvis blir direkte berørt av de økte strømprisene. Løsningen ble også kraftig kritisert fra flere hold.

Videre fremgikk det av forslaget at bedrifter som fikk innvilget strømstøtte ville få forbud mot utbytte i 2023 (regnskapsåret 2022). Dette forbudet kunne vært en stor ulempe for utleier, og ville også kunne medvirket til at utleiere ikke nødvendigvis lojalt ville følge opp støtteordningen på vegne av sine leietakere.
I den nå vedtatte forskriften er det fastsatt at også leietakere kan søke strømstøtte direkte, selv om kostnader til strøm inngår i felleskostnadene eller leveres av utleier.

Energitilskuddsordningen er søknadsbasert og rammestyrt, noe som innebærer at støtten kan bli avkortet dersom søknadene overstiger Stortingets bevilgning til ordningen. Energitilskuddsordningen vil bli administrert av Enova, og eventuelle tilskudd vil bli offentliggjort. Tilskuddsperioden gjelder fra 1. oktober 2022 til 31. desember 2022.

Merk at fristen for å søke om støtte er allerede 11. desember 2022

. Søknad anses ikke som sendt før regnskapsfører eller revisor har godkjent søknaden.

Søknader om energitilskudd skal sendes inn 

Bedrifter med strømintensitet på 3 prosent eller mer i første halvår 2022 kan søke om tilskudd fra ordningen. Strømintensitet beregnes ved at foretakets kostnader til strøm og fjernvarme for perioden (fakturert antall kWh forbruk), divideres med foretakets omsetning for perioden. Foretakets støtteberettigede forbruk av strøm og fjernvarme må skje i et strømprisområde hvor gjennomsnittlig elspotpris per kWh for 3. kvartal 2022 er minst doblet sammenlignet med samme periode i 2021.

Et foretak kan søke om og motta tilskudd under ett av to støttetrinn. 

 beregnes ved at foretakets forbruk av strøm og fjernvarme i antall kWh multipliseres med 0,25 og med støtteberettiget pris på strøm i kroner per kWh, fratrukket 0,7 kroner (Støttetrinn 1). 

 beregnes som summen av 1) foretakets forbruk av strøm og fjernvarme i antall kWh multiplisert med 0,45 og med støtteberettiget pris på strøm i kroner per kWh, fratrukket 0,7 kroner, og 2) budsjettert investeringskostnad for energitiltaket/-ene som bedriften har forpliktet seg til å gjennomføre multiplisert med 0,5 (Støttetrinn 2).

For å kunne motta tilskudd under begge støttetrinn må foretaket ha gjennomført energikartlegging. For å kunne søke om og motta tilskudd under Støttetrinn 2, må foretaket gjennomføre minst ett energitiltak som fremgår i forskriften.

Maksimalt tilskudd til ett enkelt foretak eller konsern er 5 millioner kroner. Den forbruksavhengige tilskuddskomponenten etter forskriften § 3-4 (4), kan maksimalt utgjøre 3,5 millioner kroner per foretak eller konsern.
Støtteordningen er avgrenset mot blant annet bedrifter innen petroleumsutvinning, kraftbransjen selv, kraftintensiv virksomhet og bedrifter som er støtteberettiget under andre statlige strømstøtteordninger.

Nærmere om vilkåret for utbyttebegrensning

I forskriften § 2-7 er det vedtatt et vilkår om utbyttebegrensning for foretak som mottar støtte etter energitilskuddsordningen. Av forskriften følger det at et foretak blant annet ikke kan foreta utdeling av utbytte etter aksjeloven eller allmennaksjeloven § 8-1 eller utdelinger etter selskapsloven § 2-26 (3), før det har tilbakebetalt tilskudd det har mottatt etter energitilskuddsordningen.
Utbyttebegrensningen gjelder fra tidspunktet forskriften trådte i kraft til og med 31. desember 2023. Dette innebærer etter vår oppfatning at utdeling av utbytte tidligere i 2022 ikke vil påvirke retten til støtte.

Skal utleier eller leietaker søke om strømstøtte?

Som nevnt ovenfor i punkt 1, la det opprinnelige forslaget fra regjeringen opp til at utleier skulle søke om støtte gjennom energitilskuddsordningen, for deretter å kompensere leietaker.

Forskriften ble endret den 24. november 2022, hvor § 2-11 om viderefakturering av strømforbruk ble tatt inn. Forskriften § 2-11 åpner for at et foretak kan søke om tilskudd på bakgrunn av kostnader til strøm/fjernvarme som er viderefakturert fra et annet foretak.

Dette betyr at leietaker nå ikke kun kan søke om strømstøtte dersom leietaker har egen strømmåler, men også hvor kostandene til strøm og fjernvarme er viderefakturert fra utleier til leietaker.

Konsekvensen av forskriftsendringen er i praksis at det nå er leietaker selv som må oppfylle vilkårene for å motta strømstøtte. Før forskriften § 2-11 ble tatt inn, ville det i flere tilfeller vært utleier som måtte oppfylle kravene for å motta strømstøtte – til tross for at det var leietaker som reelt sett betalte de faktiske strømkostnadene.

Endringen medfører også at en vil unngå at utleier som mottar støtte på vegne av leietakerne selv ville komme inn under forbudet mot utbytteutdeling i 2023.


Strømstøtten til næringslivet - oppdatering etter vedtatt forskrift

Regjeringen la den 16. september 2022 frem et forslag til strømstøtte for næringslivet, som blant annet inneholder lånegarantier og en ny energitilskuddsordning som skal hjelpe strømintensive bedrifter. Den 24. oktober 2022 fikk regjeringens forslag tilslutning fra SV, som medfører at det flertall for forslaget på Stortinget.

Virksomheter som driver med utleie av fast eiendom og eiendomsforvaltning har blitt trukket frem som eksempel på foretak som typisk vil kvalifisere for strømstøtte. Foretak som driver med utleie og forvaltning av eiendom vil gjerne ha høye strømutgifter i forhold til omsetningen, og vil derfor i mange tilfeller falle inn under ordningen.

De reelle sluttbrukerne for strømforbruk i bedrifter som driver med utleie eller eiendomsforvaltning vil likevel som hovedregel være eiendommens leietakere. Utleier fakturerer gjerne leietaker for strøm til eksklusive arealer og fellesarealer, noe som resulterer i at mange leietakere ikke vil oppfylle kravene for å motta strømstøtte.

Det har derfor oppstått usikkerhet knyttet til om det er utleier eller leietaker som skal søke om strømstøtte, og hvordan utleiere og leietakere eventuelt skal innrette seg for at strømstøtten skal ende hos riktig mottaker.

2. Kort om strømstøtten til næringslivet

Energitilskuddsordningen vil være søknadsbasert og rammestyrt, og vil bli administrert av Enova. Bedrifter med strømintensitet på 3 prosent eller mer av omsetningen kan få dekket inntil 25 prosent av strømprisen over 70 øre/kWh i oktober, november og desember. Tiltakspakken inkluderer også en lånegarantiordning hvor staten garanterer for 90% av beløpet i nye banklån til bedrifter som står overfor en akutt likviditetsmangel som følge av ekstraordinær økning i strømutgiftene.

Det er en forutsetning for støtte at bedriften har gjennomført en energikartlegging. Videre er støtteordningen avgrenset mot bedrifter innen petroleumsutvinning, kraftbransjen selv, kraftintensiv virksomhet og bedrifter som er støtteberettiget under andre statlige strømstøtteordninger.

Bedrifter som i tillegg investerer i enøktiltak, vil kunne få dekket inntil 45 prosent av utgiftene over 70 øre/kWh. Det gis støtte på inntil 50 prosent av investeringskostnaden på enøktiltak. Taket for støtte til hver bedrift er på MNOK 3,5. Bedrifter som får innvilget strømstøtte vil få forbud mot utbytte i 2023 (regnskapsåret 2022), og det er varslet at andre kriterier kan bli innført.

3. Hvordan skal strømstøtten fordeles mellom utleier og leietaker? 

Vår erfaring er at den såkalte meglerstandarden, som er utarbeidet av Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund, benyttes i stort omfang ved inngåelse av leieavtaler mellom næringsdrivende.

I standard leieavtale for næringslokaler (brukte/ «som de er» lokaler) er det lagt opp til at leietaker betaler energi til eksklusive arealer i de tilfellene hvor det er installert egen energimåler. Dersom egen måler ikke er installert, skal energi til leietakers eksklusive areal bli fordelt og belastet som felleskostnader – med mindre annet er avtalt mellom partene.

I meglerstandarden legges det også opp til at leietaker skal betale en andel av eiendommens felleskostnader. Felleskostnadene inkluderer energi til fellesarealer, herunder oppvarming og belysning av fellesareal, og fordeles som utgangspunkt etter eiendommens fordelingsnøkkel på kontraktstidspunktet. Felleskostnadene i det enkelte kostnadsår dekkes ofte gjennom at leietaker innbetaler et akontobeløp sammen med leien. Det foretas deretter en årlig avregning av felleskostnadene.

Basert på det ovennevnte vil situasjonen for leietakere uten egen strømmåler derfor være at det er utleier som vil oppfylle kravene for å motta strømstøtte. Dette til tross for at det er leietaker som betaler de faktiske strømkostnadene.

Næringsministeren har uttalt i media at den eneste måten å gi strømstøtte til bedrifter som leier lokaler er at støtte søkes gjennom den som eier strømmåleren. Det er derfor lagt opp til at det er utleier som vil måtte søke om støtte gjennom strømstøtteordningen, for så å kompensere leietaker.

Dette vil naturlig nok føre til at utleier må bruke tid og ressurser på å søke støtte på vegne av sine leietakere. Siden flere utleiere ikke nødvendigvis er direkte berørt av de økte strømprisene, er det heller ikke gitt at alle utleiere lojalt vil følge opp strømstøtteordningen på vegne av sine leietakere. P.t. er det uklart om det vil innføres sanksjoner for utleiere som unnlater å søke strømstøtte på vegne av sine leietakere. Etter vår vurdering må det tas hensyn til at en utleier som mottar støtte på vegne av leietakerne selv vil komme inn under forbudet mot utbytteutdeling i 2023. Dette forbudet kan være en stor ulempe for utleier, som tilsier at utleier ikke kan ha noen alminnelig plikt til å søke støtte på vegne av leietakerne.


Strømstøtten til næringslivet: Er det utleier eller leietaker som er riktig mottaker av strømstøtte?

Samlet dekker avdelingen hele eiendomsbransjen, og samarbeider med flere av de andre avdelingene på huset for å yte de beste rådene gjennom hele verdikjeden. Fra klienten inngår opsjonsavtaler, via tomtekjøp og regulering, entrepriseavtale og byggefase, til forhandling av leiekontrakter og salg – og eventuelle tvister.

- Vi er et stort og bredt sammensatt team med spesialister innenfor alle deler av eiendomsbransjen. Vi jobber med store og komplekse transaksjoner som krever at vi må ha inngående detaljkompetanse om tilstøtende områder som for eksempel selskapsrett, skatt og finansielle forhold. Derfor jobber vi tidlig med å avklare prosjekter og fordele ressurser slik at klienten får den nødvendige prosjekt-, markeds-, og bransjeforståelsen der de trenger det, forteller partner Eilif S. Koch.

Gjennom flere tiår har teamet i Arntzen de Besche vært tett på markedet, både innenfor transaksjoner og utviklingsprosjekter. De har jobbet for flere av landets ledende eiendomsutviklingsselskaper, entreprenører, tilretteleggere og investorer.

Nye markedstrender, kontraktsformer og lovendringer gjør at klientenes behov er i stadig endring. Skatteendringer er noe av det som påvirker næringen mest, derfor samarbeider de tett med skatteavdelingen på huset. De jobber også tett med advokatene innenfor Entreprise og M&A for å sikre totalleveranse.

- Det at vi jobber tett med M&A-avdelingen vår, gjør at vi hele tiden har god innsikt i trendene, mekanismene, utviklingen og praksis i et bredere transaksjonsmarked. Slik blir vi viktige strategiske samtalepartnere for klientene våre. Hos oss kan klientene være trygge på at vi forstår helhetsbildet, og at vi kan hjelpe dem med å ta gode strategiske beslutninger, forteller partner Håvard Bergli.

I dag er det over 400 syndikater i Norge som er forvaltet av et titalls tilretteleggere, og utgjør om lag 1/3 av alle transaksjoner i næringseiendomsmarkedet. Samlet sitter de på en eiendomsverdi på cirka 150 milliarder kroner.

- Utviklingen av syndikater har vært naturlig og viktig fordi det har vært en utfordring at det norske markedet sliter med å finne investeringsobjekter innen eiendom, og det finnes få børsnoterte eiendomsselskaper i Norge, sier Hans Henrik Kværne.

- Vi ser det har blitt flere aktører i dette markedet de siste 15 årene, og dette har vært en viktig kilde til at eiendomsutviklere kan vokse fordi de får med seg finansielle investorer.

HØY AKTIVITET UNDER PANDEMIEN, TROSS DYSTRE SPÅDOMMER

Da landet stengte ned i mars 2020 og folk ble beordret til å jobbe hjemmefra, var det mange som spådde negativ utvikling i næringseiendomsmarkedet. Realiteten var derimot at det ble registrert et høyere antall transaksjoner i løpet av året enn noen gang tidligere.

- Vi har særlig merket etterspørselen etter kombinasjonskontor og logistikk, og mer generelt en økt interesse for salgsobjekter som ikke fører med seg stor risiko, forteller Eilif S. Koch.

I starten av pandemien gikk mye av tiden med til å gi råd og sikre gode samarbeidsforhold mellom eiere og leietakere, som opplevde dramatiske kutt i omsetningen over natten.

- Jeg opplever at man generelt sett kom frem til gode løsninger, og at man agerte godt på den informasjonen man hadde, forteller Hans Henrik Kværne.

Thomas, Håvard, Hans Henrik og Eilif er alle lokaliserte i Oslo. Eilif, Thomas og Hans Henrik har jobbet tett sammen i mer enn 15 år. For halvannet år siden fikk de også Håvard Bergli med på laget, som har ti års erfaring som finansiell tilrettelegger av syndikerte eiendomsprosjekter. I januar 2022 trer Marianne Raa Bjaaland inn som ny partner. Hun har mange års erfaring som leder av advokatkontoret i landets nest største boligbyggelag USBL, og som advokat i OBOS.

Høy aktivitet har det også vært ved Trondheimskontoret de siste årene. Her har Anders Dyrseth, Erlend L. Solberg, Kristin Wist og Simon Jynge jobbet tett sammen i over ti år, og har sett det sterke engasjementet rundt by- og boligutvikling i Trondheim på nært hold.

- Det er en stor investeringsvilje og ønske om å bygge enda bedre bymiljøer i Trondheim og omegn, forteller Erlend.

Kristin og Simon opplever også en by som er i enorm vekst, hvor en rekke områder i byen endrer karakter.

- Dette er gjerne landbruks- eller industritomter som reguleres om til moderne boområder, handels- og næringsbygg. Det genererer en del oppdrag for oss som er eiendomsadvokater, forteller de.

Også på transaksjonssiden er det god aktivitet.

- Særlig de siste fem årene har vi sett økt aktivitet i markedet i Trøndelag, forteller Anders Dyrseth.

ØKT ETTERSPØRSEL ETTER PLAN- OG BYGNINGSRETT

Teamet opplever økt etterspørsel etter spisskompetanse innen plan- og bygningsrett. Derfor har teamet satset betydelig på denne kompetansen den siste tiden. For ett år siden ble Bård Berge ansatt som senioradvokat i avdelingen, med spisskompetanse i det offentligrettslige regelverket knyttet til eiendomsutvikling.

Tidligere i høst kom også senioradvokat Kristin Dalvang inn i avdelingen, som har jobbet med de juridiske, kommersielle og praktiske aspektene knyttet til eiendomstransaksjoner. Kompetansen styrkes ytterligere når Marianne Raa Bjaaland trer inn som ny partner.

- Vi er svært fornøyde med å få inn Marianne og hennes lange erfaring med strategiske og langsiktige grep i kompliserte prosjekter, utbyggingsavtaler og entrepriserett. Hun er en viktig del av vår satsing på dette området, forteller Hans Henrik Kværne.

Thomas Øslebø er partner og har spesialistkompetanse innenfor kjøp og utvikling av eiendom. Han forteller at det å jobbe med næringseiendom handler om mer enn ren eiendomsjuss. Her må man også ha kunnskap om selskapsrett, aksjonæravtaler, skatt, finansregulatoriske spørsmål, i tillegg til å ha god kommersiell forståelse og være en god nettverksbygger.

- Å ta initiativ til å samle de som har interesse av hverandre, er en viktig del av jobben vår. Vi er et bredt fagmiljø som skal sikre hele spekteret av tjenester samtidig som vi har et livsløpsfokus i prosjektene, forteller han.

Videre forteller han at de jobber mye og bevisst for å inkludere de unge som kommer til.

- Det er viktig for oss at fullmektiger og unge advokater inkluderes godt. Dette gjør vi blant annet gjennom coaching og å dele av nettverket vårt. Slik bidrar vi til utvikling av fagkompetanse, kommersiell forståelse og bransjekunnskap som er helt sentralt for å styrke arbeidet vi gjør, avslutter han.

Solid vekst og rekruttering for eiendomsavdelingen i Arntzen de Besche

Eilif bistår innen fast eiendoms rettsforhold, selskapsrett og kontraktsrett. Han jobber særlig med transaksjoner og etablering, strukturering, skatterettslige spørsmål og finansiering av eiendomsprosjekter, eiendomsutvikling, plan- og bygningsrett, leietakerforhold og tvisteløsning.​​ Han har Møterett for Høyesterett. 

Eilif bistår alt fra store aktører som tradisjonelle eiendomsselskaper, eiendomsutviklere og finansielle investorer til ulike syndikater og Joint Ventures med juridisk spisskompetanse innen eiendomsutvikling og eiendomsprosjekter. Han har lang erfaring med ulike samarbeidsmodeller, aksjonæravtaler og modeller for samarbeid mellom finansielle og industrielle aktører. 

Som rådgiver er Eilif opptatt av finne vinn-vinn løsninger for involverte parter. Han er en god strategisk sparringspartner for klientene, som verdsetter hans pragmatiske og løsningsorienterte tilnærming. 

Particularly efficient and clever at all times. Incredible presence and short response time. Very high level of knowledge about the industry.



Ankerkvartalet, som også huser vårt Stavanger-kontor, ligger midt i sentrum og består av totalt 28 400 kvm, fordelt på fem bygninger. UNION Real Estate Fund II kjøpte eiendommen i 2017. Daglig leder i UNION Eiendomskapital, Lars Even Moe, sier følgende om salget:

- Vi har investert betydelige midler i leietakeroppgraderinger i vår eiertid, og har oppnådd vesentlig økte leienivåer for eksisterende og nye leietakere. Summen av dette har gitt en meget god verdiskapning for våre investorer. Ankerkvartalet er en eiendom i stadig utvikling og det er fortsatt mer som kan gjøres for å skape merverdi, og vi er trygge på at de nye eierne vil bidra til å utvikle eiendommen videre på god måte.

Arntzen de Besche bistår UNION gjennom hele prosessen, og kjerneteamet består av Håvard Bergli, Bård K. H. Berge, Andreas Skatvedt Iversen og Eilif S. Koch.

Ny eier overtar eiendommen 20. januar. Vi gratulerer alle de involverte med utfallet.

Arntzen de Besche bistår UNION i salget av Ankerkvartalet i Stavanger

Advokat Eilif S. Koch bistår innen eiendom, selskapsrett og kontraktsrett. Les mer om Eilif eller kontakt på tlf. +4798294534 eller esk@adeb.no.

Kontaktinformasjon

+47 982 94 534

esk@adeb.no

+47 23 89 40 00

Kompetanseområder

Eiendom

Kommersielle kontrakter

M&A

Eilif S Koch

Aktuelt

Strømstøtten til næringslivet - oppdatering etter vedtatt forskrift

Strømstøtten til næringslivet: Er det utleier eller leietaker som er riktig mottaker av strømstøtte?

Solid vekst og rekruttering for eiendomsavdelingen i Arntzen de Besche

Hva har vi gjort

Arntzen de Besche bistår UNION i salget av Ankerkvartalet i Stavanger

Nyhetsbrev