Entreprise

Kommersielle kontrakter

Tvisteløsning 

Profesjonsansvar

Høyesteretts dom avsagt 24. mars 2023 (HR-2023-534-A) om rammene for defensiv forsering, er tidligere omtalt i 

HR-2023-411-A Marti Nordnes DA mot Statens Vegvesen

Den 7. mars 2023 avsa Høyesterett dom i en sak mellom Marti Nordnes DA (Marti) og Statens vegvesen (SVV). Prosjektet gjaldt bygging av en ny parsell av E6 i Kåfjord kommune i Troms. Kontrakten ble inngått i 2014, og var basert på NS 8406. Kontraktssummen var på noe over 536 millioner kroner eks. mva.

Marti satte 1. mars 2018 frem krav om sluttoppgjør på ca. 830 millioner kroner. Av dette hadde SVV allerede betalt om lag 460 millioner kroner. Det gjenstående beløpet inkluderte dels tilbakehold for et dagmulktkrav på 53,6 millioner kroner, og 25 % av dette beløpet gjaldt merverdiavgift som SVV også holdt tilbake.

Marti gikk til søksmål mot SVV og krevde betalt om lag 335 millioner kroner med tillegg av mva. Kravet bygde på 52 delkrav knyttet til endringsordrer. SVV brakte på sin side det påløpte dagmulktkravet i motregning. Lagmannsretten dømte SVV til å betale Marti totalt kr 72 498 920 i tilleggsvederlag inkl. mva., tilbakeholdt dagmulkt og tilbakeholdt merverdiavgift.

Begge parter anket saken til Høyesterett. Spørsmålene Høyesterett tok stilling til var om Marti hadde krav på vederlagsjustering for økt arbeidsgiveravgift og om SVV hadde rett til å trekke dagmulktbeløpet fra fakturabeløpet før påslag for merverdiavgift.

Arbeidsgiveravgiften skal som utgangspunkt beregnes ut fra hvor arbeidsgiver anses å drive sin virksomhet. Da kontrakten mellom Marti og SVV ble inngått gjaldt det et unntak fra denne regelen ved såkalt «ambulerende virksomhet», det vil si virksomhet som utfører arbeid i en annen sone enn der hvor virksomheten er registrert. I slike tilfeller var det satsen i sonen hvor arbeidet ble utført som skulle legges til grunn.

Prosjektet i denne saken ble utført i Kåfjord i Troms og på tidspunktet for inngåelse av kontrakten var satsens størrelse 0 prosent i Kåfjord, mot 14,1 prosent i Oslo (hvor Marti var registrert). I 2015 ble unntaket for ambulerende virksomhet satt til side av EFTA-domstolen, slik at Marti fra dette tidspunktet måtte bruke satsen som gjaldt i Oslo på 14,1 prosent.

Arbeidsgiveravgiften som påløp utgjorde kr 4 847 479,- og Marti krevde vederlagsjustering ved endringsordre for kravet, jf. NS 8406 punkt 23.1.

Avklaring fra Høyesterett: Økt arbeidsgiveravgift inngår i indeksreguleringen etter NS 8406 punkt 23.1 første ledd

NS 8406 punkt 23.1 gjelder indeksregulering og endring av offentlige gebyrer og avgifter. I første ledd er det lagt opp til at kontraktsummen skal indeksreguleres, mens i fjerde ledd er det gitt anvisning på en konkret vurdering av hvilke ekstrautgifter, «offentlige gebyrer og avgifter», som er påført entreprenøren.

Det første spørsmålet for Høyesterett var om arbeidsgiveravgiften var omfattet av indeksreguleringen etter punkt 23.1 første ledd, eller om Marti kunne kreve vederlagsjustering etter punkt 23.1 fjerde ledd.

Høyesterett kom til at arbeidsgiveravgiften inngikk i indeksreguleringen etter punkt 23.1 første ledd. Endringen i denne saken var ikke en justering av den ordinære satsen på arbeidsgiveravgift, men bortfall av særregelen om ambulerende virksomhet. En slik endring ville kun ha en marginal – om noen – innvirkning på indeksen.

Høyesterett kom videre til at det ikke var adgang til å kreve direkte regulering av kontraktssummen etter fjerde ledd i tillegg, når endringer av avgiften allerede var omfattet av indeksreguleringen av kontraktssummen etter første ledd.

I vurderingen erkjente Høyesterett at reguleringen i enkelte tilfeller vil kunne gi utslag som oppleves å være urimelige, men uttalte i at dette ligger i 

«indeksreguleringens natur at det typisk vil være større eller mindre avvik mellom det som blir kompensert og den ekstrautgiften som entreprenøren rent faktisk blir påført».

Høyesterett konkluderte derfor med at Marti ikke hadde krav på vederlagsjustering etter NS 8406 punkt 23.1 fjerde ledd for økt arbeidsgiveravgift. I kontrakten var det i tillegg en spesialbestemmelse som Høyesterett tok stilling til, men også her kom Høyesterett til at Marti ikke hadde krav på økt arbeidsgiveravgift.

Avklaring fra Høyesterett: Byggherren har rett til å holde tilbake merverdiavgift i tillegg til dagmulkt dersom dagmulktskravet er berettiget

Neste spørsmål som Høyesterett måtte ta stilling til, var om SVV hadde rett til å motregne sitt dagmulktkrav mot Martis vederlagskrav eksklusiv merverdiavgift.


I tråd med kontrakten fakturerte Marti for arbeidene løpende etter hvert som de ble utført. Disse fakturaene omfattet merverdiavgift. SVV mente at de dagmulktbelagte fristene i kontrakten ikke var overholdt, og holdt tilbake betaling ved å trekke dagmulkten fra de løpende fakturabeløpene. I praksis ble dette gjort ved at SVV trakk påløpt dagmulkt fra Martis fakturerte beløp eksklusiv merverdiavgift og beregnet ny merverdiavgift ut fra det reduserte beløpet. Marti svarte med å utstede kreditnotaer slik at merverdioppgjøret ble korrigert.


Høyesterett kom til at dersom byggherren har rett til å holde tilbake det omstridte vederlagsbeløpet til dekning av påløpt dagmulkt, kan byggherren også holde tilbake merverdiavgift. SVV hadde derfor håndtert merverdispørsmålet riktig.

Dommen fra Høyesterett avklarer flere sentrale spørsmål. Det er nå avklart at arbeidsgiveravgiften inngår i indeksreguleringen etter NS 8406 punkt 23.1 første ledd. Bestemmelsen er lik i de øvrige standardene og med det har vi nå fått en avklaring også generelt for de øvrige standardenes regulering av spørsmålet.

I tillegg er det avklart at dersom byggherren rettmessig har holdt tilbake vederlag til dekning av påløpt dagmulkt, skal beløpet ved motregning trekkes fra i entreprenørens tilgodehavende eks. mva.


HR-2023-766-A KF Entreprenør AS mot Oslo Kommune

Høyesterett avsa nylig dom i sak HR-2023-766-A, som gjaldt en sluttoppgjørstvist mellom KF Entreprenør AS (KF Entreprenør) og Oslo kommune. Prosjektet gjaldt refundamentering og rehabilitering av en barnehage, og ble gjennomført som en totalentreprise. Hovedspørsmålet var om fristen etter NS 8407 punkt 35.2 bokstav b) var oversittet og om totalentreprenøren som følge av dette hadde tapt sine endringskrav.

Dommen avklarer viktige og svært praktiske spørsmål knyttet til defineringen av fristen i NS 8407 punkt 32.5 bokstav b), tolkningen av tvl. § 18-3 og hvilke fristbevarende skritt som må iverksettes for at omtvistede endringskrav etter NS 8407 ikke skal gå tapt.

Avklaring fra Høyesterett: Fristen i NS 8407 punkt 32.5 bokstav b) er en foreldelsesfrist

Partene var enige om at entreprenøren hadde tatt ut forliksklage i tide. Saken ble imidlertid innstilt i forliksrådet, og KF Entreprenør tok først ut stevning for Oslo tingrett seks måneder senere.

Det første spørsmålet Høyesterett måtte ta stilling til, var om forliksklagen innebar en endelig avbrytelse av fristen i NS 8407 punkt 35.2 bokstav b), eller om innstillingen måtte følges opp med ytterligere rettslige skritt etter tvl. § 18-3. Dersom innstillingen måtte følges opp med ytterligere rettslige skritt, var neste spørsmål om stevning måtte tas ut innen ett år etter at saken ble innstilt etter tvl. § 18-3 annet ledd, eller om det var den kortere fristen på tre måneder etter § 18-3 tredje ledd som kom til anvendelse.

Med særlig henvisning til formålet bak fristen i standarden og praksis i bransjen, kom Høyesterett til at forliksklage ikke innebar en endelig avbrytelse av fristen i punkt 35.2 bokstav b). Den fristavbrytende virkningen av å sende forliksklage var kun midlertidig, og måtte følges opp med en stevning i henhold til tvl. § 18-3.

Høyesterett måtte derfor vurdere hvilken frist som gjaldt for å bringe saken inn for tingretten. Høyesterett behandlet først virkeområdet til tvl. § 18-3 annet ledd, og slo fast at ordlyden ikke talte for at regelen kun omfattet foreldelsesfrister etter foreldelsesloven. Det var heller ikke holdepunkter i ordlyden for at regelen bare gjaldt lovfestede frister, og ikke kontraktsfestede frister. Høyesterett la derfor til grunn at § 18-3 annet ledd etter sin ordlyd også omfattet avtalte foreldelsesfrister. Rene prosessuelle søksmålsfrister måtte imidlertid anses omfattet av tvl. § 18-3 tredje ledd.

Det avgjørende var derfor om fristen i NS 8407 punkt 35.2 bokstav b) måtte regnes som en materiell foreldelsesfrist eller en prosessuell søksmålsfrist. Etter en tolkning av ordlyden, samt en gjennomgang av forhistorien til og systematikken i standardkontrakten, konkluderte Høyesterett med at fristen måtte regnes som en materiell foreldelsesregel. Følgelig var det ettårsfristen i tvl. § 18-3 annet ledd som kom til anvendelse. Dette innebar at entreprenøren hadde tatt ut stevning rettidig, og endringskravene var i behold.

Dommen avklarer sentrale spørsmål relatert til hvilke skritt totalentreprenøren må iverksette for å sikre at omtvistede endringskrav er i behold. Totalentreprenører må være påpasselige med at den relativt korte fristen i NS 8407 punkt 35.2 bokstav b), som er åtte måneder fra overtakelsen av hele kontraktsgjenstanden, avbrytes rettidig. I de tilfeller fristen avbrytes ved forliksklage, og forliksrådet innstiller saken, er det nå avklart at entreprenøren har en frist på ett år til å ta ut stevning for at endringskravene ikke skal gå tapt. Dette gir partene mer tid til å forhandle om sluttoppgjøret og endringskravene, før det vil bli nødvendig å iverksette ytterligere rettslige skritt.

LB-2021-139395- Alf Brekken og Sønner AS mot Veidekke Entreprenør AS

Borgarting lagmannsrett avsa 8. mars 2023 dom i tvist om sluttoppgjør mellom Alf Brekken Sønner AS (ABS) og Veidekke Entreprenør AS (Veidekke) etter utførelse av grunnarbeider.

Tvisten mellom Veidekke og ABS gjaldt en underentreprise, der hovedkontrakten var inngått mellom Veidekke og Statens vegvesen (SVV) som byggherre. Kontrakten mellom Veidekke og SVV var en utførelsesentreprise basert på NS 8406, hvor Veidekke fikk ansvaret for en del av rassikringsprosjektet E10 Solbjørnneset – Hamnøy. Veidekke engasjerte ABS som underentreprenør for utførelsen av sprengnings- og masseflyttingsarbeider i prosjektet. Underentreprisekontrakten med ABS var basert på NS 8415.

Under utførelsen av arbeidene møtte ABS på betydelig større mengder løsmasser enn ABS og Veidekke hadde forventet. Dette medførte en forsinket oppstart av arbeidene og merarbeider på ABS’ side. Veidekke fremsatte derfor krav mot SVV om fristforlengelse. Kravet ble imidlertid avslått og SVV fastholdt den opprinnelige sluttfristen, hvilket resulterte i omfattende forseringstiltak fra både Veidekke og ABS.

Etter ferdigstillelsen av arbeidene inngikk Veidekke og ABS en tilleggsavtale som påla begge parter et tett samarbeid knyttet til håndteringen av Veidekkes sluttoppgjørstvist med SVV for domstolene, med Veidekke som saksøker. Avtalen regulerte også den økonomiske fordelingen mellom partene basert på utfallet av den rettslige prosessen mot SVV. Håndteringen av sluttoppgjøret mellom Veidekke og ABS ble samtidig satt på vent i påvente av saken mellom Veidekke og SVV.

Veidekke ble i saken mot SVV i tingretten tilkjent i overkant av 100 millioner kroner, hvorav ca. 30 millioner kroner utgjorde tilleggsvederlag for forsering og plunder og heft. Begge parter anket saken til lagmannsretten, men det ble inngått forlik under saksforberedelsen til lagmannsretten. Som følge av forliket mente Veidekke at ABS basert på fordelingsnøkkelen i tilleggsavtalen hadde krav på ca. 5,5 millioner kroner for forsering og ca. 6,5 millioner kroner for plunder og heft. ABS var uenig i dette og krevde betydelig høyere beløp.

Saken mellom Veidekke og ABS omfattet en rekke krav fra ABS, herunder syv kontraktskrav og tolv tilleggskrav. I tillegg ble det fremsatt krav om tilleggsvederlag for blant annet forsering og plunder og heft. Veidekke fremsatte på sin side motkrav om betaling for diverse utlegg til kostnader som Veidekke mente at ABS pliktet å dekke etter kontrakten.

Hver av partene ble i tingretten tilkjent ca. 13 millioner kroner for sine respektive krav. ABS ble videre dømt til å betale Veidekkes sakskostnader på om lag 20 millioner kroner. ABS anket saken inn for lagmannsretten.

Lagmannsretten tok først stilling til hvorvidt ABS’ krav var begrenset av hva Veidekke hadde oppnådd i sluttoppgjøret med SVV (back-to-back på konsekvensnivå). Dette var en anførsel fra Veidekke som en innsigelse mot seks av kontraktskravene og fire av tilleggskravene.

Til støtte for sitt syn viste Veidekke til partenes uttalelser, herunder i møtereferater, e-poster og tilleggsavtalen inngått mellom partene, samt praksis i avtaleforholdet. Lagmannsretten fant at det i noen utstrekning forelå grunnlag for Veidekkes syn, men at verken uttalelsene eller praksisen mellom partene var helt entydig. Det ble vist til at det måtte foreligge «nokså klare holdepunkter» for at det skulle anses å foreligge en omforent forståelse som avvek fra kontraktens ordlyd, noe lagmannsretten ikke fant grunnlag for.

Lagmannsretten fant det videre lite sannsynlig at et prinsipp om back-to-back på konsekvensnivå hadde blitt akseptert av ABS dersom dette hadde kommet eksplisitt til uttrykk. Slik lagmannsretten så det, gjaldt dette «selv om det legges til grunn at prinsippet forutsetter en innfortolkning av enkelte unntak, for eksempel ved feil fra Veidekke over en viss terskel». Det ble også lagt vekt på at det var Veidekke som hadde utformet en uklar avtaletekst hva gjaldt bestemmelsen om back-to-back. Denne uklarheten måtte etter lagmannsrettens syn gå utover Veidekke.

Samlet sett fant lagmannsretten at Veidekke ikke hadde ført tilstrekkelig bevis for at det var avtalt back-to-back på konsekvensnivå. ABS’ krav mot Veidekke var derfor ikke begrenset til hva Veidekke oppnådde oppover mot SVV.

Lagmannsretten tok videre stilling til ABS’ krav om betaling for utførte kontraktsarbeider, totalt syv kontraktskrav. Etter en konkret vurdering av de enkelte kravene, ble ABS til sammen tilkjent i overkant av 4 millioner kroner av omtvistet beløp på ca. 6 millioner kroner.

Hva gjaldt ABS’ krav om tilleggsvederlag fordelt på tolv krav, med unntak av forsering og plunder og heft, fant lagmannsretten at ABS hadde krav på totalt ca. 4,8 millioner kroner av omtvistet beløp på ca. 30 millioner kroner.

ABS hadde videre fremsatt krav om tilleggsvederlag for forsering og plunder og heft (nedsatt produktivitet). Kravet om forsering beløp seg til ca. 18 millioner kroner, mens kravet om plunder og heft var på ca. 35 millioner kroner.

Lagmannsretten tok først stilling til hvilken betydning tilleggsavtalen hadde for utmålingen av kravene, herunder om ABS’ krav var begrenset av hva som fremgikk av den fastsatte fordelingsnøkkelen i tilleggsavtalen. Etter en konkret vurdering, konkluderte lagmannsretten med at kravsbegrensningen som fulgte av avtalens punkt 3 ikke kom til anvendelse. Det ble blant annet vektlagt at Veidekke hadde brutt samarbeidsforpliktelsene som fremgikk av tilleggsavtalen.

Utmålingen av ABS’ tilleggskrav for forsering og plunder og heft ble dermed foretatt basert på bestemmelsene i underentreprisekontrakten og bakgrunnsretten. Ettersom motkravene fremsatt av Veidekke etter lagmannsrettens syn hadde nær faktisk – og rettslig – sammenheng med ABS’ krav om forsering og plunder og heft, ble disse kravene behandlet under samme punkt.

Etter å ha redegjort for de rettslige utgangspunktene for vurderingen, blant annet med henvisning til beviskravene oppstilt i HR-2019-1225-A (HAB-dommen), fant lagmannsretten at det i tilstrekkelig grad var sannsynliggjort at nedsatt produktivitet stod i direkte årsakssammenheng med forseringstiltakene i perioden fra mai 2014 til februar 2016 («toppforseringsperioden»). For den forutgående perioden kunne imidlertid ikke lagmannsretten se at det forelå grunnlag for noe forseringskrav. Dette stilte seg derimot annerledes for nedsatt produktivitet og forstyrrelser (plunder og heft), hvor det i denne perioden var sannsynliggjort et merforbruk på ABS’ side.

Oppsummeringsvis ble ABS samlet sett tilkjent ca. 26,5 millioner kroner i tilleggsvederlag for både forsering og nedsatt produktivitet. Veidekke ble på sin side tilkjent nærmere 20 millioner kroner i motkrav knyttet til forseringsarbeidene. Dette medførte et nettoresultat i ABS’ favør på ca. 6,5 millioner kroner. Hver av partene måtte bære sine egne sakskostnader.

LB-2022-13453- WK Entreprenør AS mot Con-Form AS

Borgarting lagmannsrett avsa 22. mars 2023 dom i en sluttoppgjørstvist mellom WK Entreprenør AS (WK) og Con-Form AS (Con-Form). Prosjektet gjaldt oppføring av et leilighetskompleks på Oksenøya i Bærum. WK var totalentreprenør i prosjektet og Con-Form var totalunderentreprenør.
Underentreprisekontrakten var regulert av NS 8417, og omfattet opprinnelig levering og oppføring av totalt seks råbygg bestående av prefabrikkerte betongelementer, samt levering av fasadevegger. Senere inngikk partene også avtale om å føre opp et syvende råbygg (omtalt som bygg B6).
I saken hadde Con-Form fremmet krav på både fristforlengelse og vederlagsjustering. WK hadde på sin side fremmet krav på dagmulkt, erstatning for kostnader knyttet til oppretting av mangler og skader, samt et krav om erstatning for uberettiget berikelse.

I lys av partenes krav relatert til oppståtte forsinkelser i prosjektet, foretok lagmannsretten først en vurdering av hvilken byggetid som var avsatt i prosjektet.

Som et ledd i denne vurderingen, måtte det blant annet tas stilling til om byggetiden var beregnet ut ifra kalenderuker eller arbeidsuker. Det sistnevnte alternativet ville medført en lengre byggetid, som følge av at for eksempel antallet røde dager ville medført en tilsvarende forskyvning av ferdigstillelsesfristen. Lagmannsretten mente at ordlyden i avtaledokumentet samt i referatet fra avklaringsmøtet mellom partene, talte for at byggetiden var fastsatt i kalenderuker. Det måtte derfor vurderes om det forelå en annen forståelse mellom partene, som tilsa at byggetiden skulle regnes i arbeidsuker. 

I tilbudet fra Con-Form var begrepet «arbeidsuker» benyttet, og fremdriftsplaner i prosjektet viste etter Con-Form sitt syn at det ikke var planlagt med arbeider i ferier. Lagmannsretten la i sin vurdering særskilt vekt på at begrepet «arbeidsuker» ikke er et entydig begrep, og at Con-Form hadde en klar oppfordring til å definere begrepet nærmere og klargjøre hvilke dager som skulle medregnes og ikke. 

Con-Form hadde imidlertid ikke klargjort hva som var ment med «arbeidsuker», og hadde heller ikke reagert da det måtte fremstått som klart at byggetiden etter WKs oppfatning skulle beregnes i kalenderuker. En uklar formulering i tilbudet fra Con-Form tilsa derfor ikke at WK, ved den endelige kontraktsinngåelsen, oppfattet at byggetiden skulle beregnes i arbeidsuker. Lagmannsretten konkluderte derfor med at byggetiden i henhold til partenes avtale skulle beregnes i kalenderuker.

Et annet spørsmål som lagmannsretten tok stilling til, var når Con-Forms arbeider skulle anses som levert. Lagmannsretten kom i denne vurderingen til at Con-Forms arbeider måtte anses levert ved «siste støp», og ikke først da de formelle prosedyrene med registreringsforretning og overtakelsesforretning var gjennomført i henhold til NS 8417. Som støtte for dette ble det særlig vist til ordlyden i tilbudet fra Con-Form, praksis i bransjen samt at en slik tolkning hadde gode grunner for seg sett i lys av arten av de aktuelle arbeidene.

Lagmannsrettens vurdering av partenes krav i sluttoppgjøret

Lagmannsretten foretok deretter en nærmere vurdering av de omstridte kravene i sluttoppgjøret.

Con-Form fikk medhold i at avtalen om å oppføre det syvende råbygget medførte en forskyvning av ferdigstillelsesfristen i prosjektet. Utover det fikk ikke Con-Form medhold i sine krav, verken kravene på fristforlengelse eller vederlagsjustering.

Et av kravene som lagmannsretten tok stilling til, var blant annet Con-Forms krav på tre dagers fristforlengelse knyttet til forsinket støp av balkongfundamenter. Lagmannsretten fant det ikke bevist at den aktuelle fremdriftshindringen påvirket kritisk linje. Vilkåret om at fremdriften må «hindres» i NS 8417 punkt 33.1 var derfor ikke oppfylt, ref. LB-2011-95644. Retten fant heller ikke at Con-Form sin anførsel om utnyttelse av egen «slakk», kunne gi grunnlag for et fristforlengelseskrav. Begrunnelsen var at det etter lagmannsrettens syn ikke var noe tilgjengelig tid i Con-Forms fremdriftsplaner, som kunne benyttes til andre gjøremål. Dessuten mente lagmannsretten at fremdriftsforstyrrelsene var av en såpass beskjeden art, at dette var noe Con-Form måtte ta høyde for at kunne oppstå uten at det ga krav på tilleggstid.

WK fikk medhold i flere av sine motkrav, blant annet krav forbundet med oppretting av loddeavvik på fasadevegger og dagmulkt for forsinket levering av FDV-dokumentasjon. WK fikk også medhold i deler av dagmulktskravet knyttet til forsinket ferdigstillelse av prosjektet.

Videre er det verdt å merke seg at WK fikk medhold i et krav på erstatning for uberettiget berikelse hos Con-Form. Kravet hadde bakgrunn i at det ved støp av et dekke hadde det blitt benyttet feil type betong, noe som påførte WK merkostnader knyttet til oppretting. Erstatning for merkostnadene var fremmet overfor Con-Form. Con-Form hadde avvist kravet, men videreført det overfor sin betongunderleverandør. Etter forhandlinger med underleverandøren, hadde Con-Form mottatt kr 400 000 for kravet fra WK. Beløpet hadde ikke blitt betalt videre til WK.

Med støtte i HR-2022-563-A og juridisk teori, slo lagmannsretten fast at det eksisterer en lære om erstatning for uberettiget berikelse. Videre ble det vist til at sentrale momenter i vurderingen av om erstatningsgrunnlag foreligger, er grad av skyld hos den som har fremsatt kravet, partenes forutsetninger, samt oppgjørs- og passivitetshensyn. Lagmannsretten uttalte at rekkevidden av læren synes noe uavklart, men mente likevel at det var rom for å anvende læren i denne konkrete saken. Dette med veiledning i saken inntatt i Rt-1940-48, som omhandlet en arkitekts krav på vederlag etter at arkitekttegninger, i strid med arkitektens betingelser, hadde blitt benyttet som grunnlag for et byggeprosjekt. 

Med denne saken som bakteppe, og etter en vurdering av ovennevnte momenter, kom lagmannsretten til at det forelå grunnlag for erstatning.


Nyheter fra rettspraksis innen entrepriseretten

Vi har i dag en dedikert avdeling bestående av personer med utdanning, sertifisering og bred erfaring med prosjektledelse som har vært med på å skreddersy modellen som vi bruker i selskapet.

- Et hovedfokus for firmaet i denne strategiperioden er å styrke kundeopplevelse, hvor prosjektledelse er identifisert som en nøkkelfaktor. Saksmodellen gir viktig forventningsavklaring med klient, god struktur for kommunikasjon, fremdrift, kontroll og fleksibilitet, uttaler Catrine Sommerseth, prosjektkonsulent i Arntzen de Besche.

Catrine jobber fulltid med å bistå og videreutvikle modellen slik at vi til enhver tid kan tilby våre klienter en god opplevelse av saksledelse på våre leveranser. Hun støtter prosjektteamet og får gjennom det viktig erfaring og informasjon som bidrar til at modellen øker verdien av leveransen for kunden.

Alle ansatte i selskapet kurses i prosjektledelse basert på Prince2 og vår egen saksmodell. Med dette skaper vi en felles arbeidsmetodikk som gjør at både ressursallokering internt og kommunikasjon med klient blir mer effektiv.

- Som partner i vår avdeling for Anskaffelser og Konkurranserett, er jeg både prosjekteier og prosjektleder i større prosjekter, uttaler Svein Terje Tveit. Prosjektledelse er ikke noe nytt verken for våre klienter eller i advokatbransjen, men det handler om øvelse, repetisjon og bevisstgjøring. Med rette forberedelser, nok mengdetrening og et engasjert team gir det våre klienter en bedre leveranse på tid, kost og kvalitet.

Vår avdeling for M&A og kapitalmarked arbeider på noen av de største transaksjonene i Norge, og bistår jevnlig norske og utenlandske selskaper i oppkjøp i Norge og utenlands. Vi har derfor stor nytte av saksmodellen i den løpende oppfølgningen av prosjektene.

- En velfungerende saksmodell og god prosjektledelse er viktig i M&A-prosesser. Vår saksmodell er et godt og effektivt verktøy for blant annet å allokere riktig kompetanse på ulike deler av transaksjonen, holde kontroll på frister og kostnader, og generelt for å ha overblikk og kontroll på prosessene, uttaler Maria B. Tanemsmo, partner i avdelingen for M&A og Kapitalmarked.

Arntzen de Besche er et av landets ledende miljøer innenfor tvisteløsning og prosedyre. Våre advokater jobber med en rekke ulike typer tvister. Relevant fag- og bransjekompetanse er viktig for å kunne lede tvistesaker på en god måte, og vi setter derfor sammen team med advokater med ulik fag- og bransjekunnskap i mange av våre tvistesaker.

- Som fast advokat i Entrepriseavdelingen er jeg til enhver tid tilknyttet flere prosjekter av ulik størrelse, uttaler Julie Almedal Hellevik. Vi bistår med tvisteløsning i alle faser av våre klienters prosjekter, både som sparringspartner for klientens prosjektledelse, i forhandlinger eller mekling og ved tvisteløsning for domstolene.

Saksmodellen tilpasses oppdragets art, og teamene settes sammen ut i fra hva som kreves for å utføre oppdraget på best mulig måte.

- Selv i mindre prosjekter kan tvistene relativt sett bli svært omfangsrike. Det er derfor viktig, både i mindre og i større prosjekter, å sikre effektiv ressursbruk og god fremdrift, uttaler Julie.

God prosjektledelse skaper merverdi

aken gjaldt en tvist om mangler etter oppføring av et nytt leilighetsbygg med totalt 30 leiligheter på Jarlsø i Tønsberg kommune. Saksøkerne inngikk kjøpekontrakt for de aktuelle leilighetene mens bygget var under oppføring, og avtaleforholdet mellom partene ble derfor regulert av bustadoppføringsloven.

Seksjonseierne overtok leilighetene i mars 2014. I tillegg til den enkelte leilighet, inkluderte avtalen en bod og en parkeringsplass i felles garasjeanlegg. Sameiets fellesarealer, herunder garasjeanlegget, ble overtatt i april 2015.

I etterkant av overtakelsen ble det avdekket flere mangler ved leilighetene og fellesarealene. Saken for Høyesterett var begrenset til mangler ved garasjeanlegget, som hadde et asfaltdekke som smuldret opp. Partene var for Høyesterett enige om at det forelå en mangel. Seksjonseierne krevde asfaltdekket utbedret. Utbedring lot seg ikke gjennomføre uten at hele asfaltdekket ble utbedret, med virkning for øvrige seksjonseiere. Utbygger mente derfor at de enkelte seksjonseierne ikke hadde rett til å kreve utbedring, og at et slikt krav enten må fremmes av styret eller av alle seksjonseierne i fellesskap.

Det prinsipielle spørsmålet for Høyesterett var hvem som kan kreve utbedring av fellesarealer i et seksjonssameie. Kan den enkelte seksjonseier fremme slike krav, eller må krav om utbedring fremmes av styret, eventuelt alle seksjonseierne i fellesskap?

Ved vurderingen av dette spørsmålet, sto forholdet mellom bustadoppføringsloven og eierseksjonsloven sentralt.

Bustadoppføringsloven regulerer forholdet mellom den enkelte seksjonseier (forbrukeren) og utbygger. Hovedregelen er at forbrukeren har rett til å kreve mangler utbedret. Dersom mangelen ikke blir utbedret, kan forbrukeren kreve prisavslag og eventuelt erstatning.

I denne saken ville imidlertid utbedring også få betydning for de øvrige seksjonseierne. Forholdet mellom seksjonseierne og deres råderett over fellesarealene, reguleres av eierseksjonsloven.

Spørsmålet Høyesterett måtte ta stilling til, var derfor om eierseksjonsloven begrenser hvilke type mangler den enkelte seksjonseier kan kreve utbedret etter bustadoppføringsloven.

Høyesterett konkluderte med at enkelte seksjonseiere ikke kan kreve utbedret mangler i fellesarealer, med virkning for øvrige seksjonseiere. Et slikt krav må fremmes av styret, eventuelt av samtlige sameiere i fellesskap.

Høyesterett la betydelig vekt på at den enkelte seksjonseierens råderett er begrenset til en fysisk bruksrett. Seksjonseierne har med andre ord ingen rettslig råderett over fellesarealene. En rett for den enkelte seksjonseier til å kreve utbedring av fellesarealer, ville ifølge Høyesterett innebære en større råderett enn det eierseksjonsloven åpner for.

Videre vektla Høyesterett hensynet til å finne en løsning som generelt sett er enkel å praktisere. En løsning der alle forhold knyttet til fellesarealet ligger hos styret eller samtlige sameiere i fellesskap, fremsto for Høyesterett som den enkleste og mest hensiktsmessige løsningen. En slik løsning ivaretar også hensynet til samtlige seksjonseiere på best mulig måte, idet seksjonseierne eksempelvis kan ha ulik oppfatning av hvordan mangler skal utbedres.

Høyesterett mente videre at en slik løsning ikke ville innebære et særlig stort inngrep i de enkelte seksjonseiernes rettigheter, ettersom seksjonseierne uansett kan kreve prisavslag eller erstatning beregnet med grunnlag i eierandelen. De økonomiske misligholdsbeføyelsene ble også ansett å bedre ivareta balansen i forholdet mellom entreprenør og forbruker.

Saksøkerne fikk derfor ikke medhold i at de kunne fremme kravet om utbedring av asfaltdekket i det felles garasjeanlegget. At styret i forbindelse med rettssaken hadde samtykket til at seksjonseierne krevde utbedring av mangelen, endret ikke dette.

Dommen bidrar til avklaring av et praktisk spørsmål. Hvis det foreligger mangler i fellesarealer, kan den enkelte seksjonseier bare fremme krav på et forholdsmessig prisavslag eller erstatning. Krav på utbedring av mangler i fellesarealer må fremmes av styret eller samtlige seksjonseiere i fellesskap.

Høyesterett fant det ikke nødvendig å vurdere om løsningen hadde blitt en annen, der utbedring er uten virkning for øvrige seksjonseiere. Hvorfor det ikke var nødvendig, er noe uklart. Ut ifra domspremissene, mener vi likevel at alle krav om utbedring av fellesarealer må fremmes av styret eller samtlige sameiere i fellesskap. Det vil også gjelde mangler ved fellesarealer der det foreligger en enerett til bruk, for eksempel en seksjonseiers bod.



Artikkelen er skrevet av Julie Almedal Hellevik, og ble publisert på bygg.no 08.03.2021.

Artikkel på bygg.no: Ny dom fra Høyesterett - full seier til utbygger i sak om utbedring av fellesareal

Julie er spesialisert innenfor generell kontraktsrett og tvisteløsning, og har særskilt kompetanse innen entrepriserett. 

Julie bistår nasjonale og internasjonale aktører i alle faser av et prosjekt. Det vil si utvikling av kontrakter og prosjektstrukturer, løpende rådgivning i gjennomføringsfasen, risikoanalyser og håndtering av eventuelle uenigheter i forbindelse med sluttoppgjør. Dette gjelder entreprisekontrakter og rådgiverkontrakter innen både bygg og anlegg. 

Hun har betydelig erfaring med tvisteløsning og prosess, og har prosedert saker for både tingrett, lagmannsrett og voldgiftsretten. Julie har vært prosessfullmektig i en av de største entreprisetvistene i Norge. 

Kontaktinformasjon

+47 482 14 306

jah@adeb.no

+47 23 89 40 00

Kompetanseområder