Eiendom

I tillegg til å forvalte kunstsamlinger skal en vesentlig del av arealet leies ut til tredjepart. Bygget oppføres i en totalentreprise med Vedal Entreprenør og Nordic Office of Architecture som arkitekter.

Kjøper vil delta aktivt i planleggings- og byggefasen frem til ferdigstillelse og overtakelse i desember i år. Axel Bendvold, daglig leder for prosjektfinansiering i Fearnley Securities, uttaler følgende om transaksjonen.

- Gardermoen som sted ble etter hvert helt åpenbar og vi har fått muligheten til å utforme akkurat det vi trenger. Beliggenheten i den nye logistikkparken er svært attraktiv.

Vårt kjerneteam har bestått av Hans Henrik Kværne, Bendik Medhus, Rudi Hamansen, Eyvind Sandvik, Bård Berge og Stian Heimdal.

Bistod Fearnley Securities med kjøp av logistikkbygg fra Oslo Airport City

Mange næringseiendommer har en verdi som er drevet opp av plasseringen og eksponering mot en offentlig vei. For disse eiendommene er det ofte like viktig hvilken tilkomst man har som eiendommens eksponering. Blir det for langt og tungvint å komme seg fra veien til virksomheten, velger kunder å kjøre videre til neste mulighet.

Å undersøke adkomsten er derfor et fast punkt i enhver due diligence forbundet med kjøp/salg av næringseiendom. Fokuset for slike undersøkelser er imidlertid ofte om eiendommen har sikret rettighetene til å kjøre over andres eiendommer, typisk ved tinglyste avtaler eller erklæringer. Det er imidlertid ikke nok. En adkomstvei er alltid avhengig av at avkjøringspunktet fra det offentlige veinettet er godkjent av vegmyndighetene. Dersom dette mangler, kan det ha vesentlig større betydning for eiendomsverdien enn manglende rettigheter.

Hva som skal til for at avkjøringspunktet er godkjent, følger av vegloven. Loven oppstiller i praksis to alternative typer godkjenning: (1) Avkjøringspunktet er vist i en vedtatt reguleringsplan, eller (2) det er gitt en særskilt tillatelse etter vegloven § 40.

Det er særlig de tilfeller hvor reguleringsplanen ikke viser et avkjøringspunkt at det oppstår usikkerhet. Da skal det finnes en særskilt tillatelse gitt av rette veimyndighet, men denne tillatelsen er det ikke alltid lett å finne.

For statlige og fylkeskommunale veier, er det Statens vegvesen eller fylkeskommunen som gir tillatelse. Disse vil man normalt finne, mens det kan være høyst varierende om man finner avkjøringstillatelser til kommunale veier. At man ikke finner en egen avkjøringstillatelse til en kommunal vei, betyr imidlertid ikke at tillatelsen ikke er gitt. Disse tillatelsene blir i praksis ofte gitt sammen med byggetillatelsen, selv om det formelle lovgrunnlaget som en slik tillatelse bygger på ofte kan være noe upresist angitt. Er eiendommen tillatt bebygd på grunnlag av tegninger/utomhusplaner som viser avkjøring til en kommunal vei, vil man derfor normalt også kunne forvente at eiendommen har fått en avkjøringstillatelse etter vegloven.

Det er verdt å merke seg at en avkjøringstillatelse ikke er beskyttet mot endring fra myndighetenes side på samme måte som de fleste andre tillatelser.

Vegmyndighetene kan for eksempel pålegge flytting eller endring av avkjøringen. Myndighetene vil riktignok være ansvarlig for å dekke de nødvendige utgiftene forbundet med den fysiske flyttingen av adkomstveien, både veikostnader og eventuelle nødvendig ombyggingskostnader på bygningsmasse, men de har ikke noe ansvar for verdiforringelsen som eiendommene blir påført som følge av flyttingen. Tapt omsetning hos leietaker eller redusert salgsverdi for gårdeier som følge av at eiendommen får en dårligere adkomstløsning, kan man følgelig ikke kreve erstattet.

Er avkjørselen imidlertid anlagt uten tillatelse, kan vegmyndighetene når som helst – og for eier av eiendommens egen kostnad – kreve adkomsten flyttet, endret eller stengt.

Undersøkelse av adkomstens avkjøringspunkt til offentlig vei bør derfor være et like selvsagt sjekkpunkt som eventuelle veiretter over tredjeparters eiendom ved gjennomføring av due diligence for kjøp av næringseiendom. Særlig for eiendommer hvor eiendomsverdien er tett knyttet til eksponering mot og lokalisering nær det offentlige veinettet.

Dette er imidlertid også et element som gårdeier/utleier bør være oppmerksom på ved utleie til «adkomstsensitive» virksomheter. Avkjøringspunktet til offentlig vei vil være en type offentligrettslig godkjenning som utleier normalt har risikoen for etter standardkontraktene fra Norges Eiendomsmeglingsforbund. Skulle det senere vise seg at eiendommens adkomst ikke var lovlig på overtakelsestidspunktet, vil gårdeier kunne bli erstatningsansvarlig. Leietakere som driver slik virksomhet, bør også være oppmerksomme på dette og holde seg orientert om offentlige planer og forslag til offentlige planer som kan tenkes å påvirke eiendommens adkomst etter oppstart av leieforholdet.

Adkomst er mer enn veirett

Utbyggere som ønsker å tilby et antall boliger i et borettslag under en "leie-til-eie" modell, må være oppmerksom på at dersom mer enn 15% av borettslagets inntekter kommer fra andre enn personlige andels- og aksjeeiere (dvs at utbygger har beholdt mer enn 15 % av borettene og har inngått avtale om "leie-til-eie" for disse) skal borettslaget skattlegges som et eget skattesubjekt. Det innebærer at alle transaksjoner mellom borettslaget og andelseierne skal vurderes etter ordinære skatteregler. Det medfører at andelseiernes bruk av egen bolig blir skattepliktig i form av utbyttebeskatning. Skattereglene vil da gjøre boformen dyr og uhensiktsmessig, og det vil være lite attraktivt for andre forbrukere å kjøpe en andel i et slikt prosjekt. Det har derfor i praksis vært krevende å etablere "leie-til-eie-modeller" for en høyere andel enn 15 % av prosjektet.

Finansdepartementets utredning skal etter planen resultere i et lovforslag som vil behandles i forbindelse med statsbudsjettet for 2022. Regjeringens pressemelding tilkjennegir vilje til å utvide andelen av prosjekter som kan legges ut på markedet med en leie-til-eie-struktur. Dette har betydning for leie-til-eie i borettslag.

Hvordan det konkrete lovendringsforslaget vil utformes er det for tidlig å spekulere i, men at andelen «eksterne» leieinntekter som aksepteres før borettslaget omklassifiseres vil økes fra 15 %, er i alle fall én mulighet. Alternativt kan det tenkes at lovforslaget medfører at fremleieinntekter fra leie-til-eie-strukturer skal regnes med som leieinntekt fra andelshavere, jf. dagens § 7-3 tredje ledd bokstav a, første strekpunkt.

I alle tilfeller vil en utvidelse av handlingsrommet for boligutviklere for bruk av leie-til-eie-strukturer bidra til at flere har mulighet til å komme inn på boligmarkedet. I tillegg vil en slik utvidelse kunne bidra til at det blir mer attraktivt å utvikle boligprosjekter i områder hvor hvor etterspørsel etter eie-boliger er lavere enn i pressområdene. I slike tilfeller vil lovendringen også bidra til at boligbyggingen også kan få en mer sosial profil.

Boligprosjekter som er organisert om eierseksjoner berøres ikke av den foreslåtte lovendringen fordi utbyggers utleie av eierseksjoner hvor det inngås avtale om "leie-til eie" er alminnelig virksomhetsinntekt og berører ikke eierseksjonssameiet.

Arntzen de Besches eiendomsteam har bistått i flere prosjekter hvor forskjellige varianter av leie-til-eie-strukturer er valgt og har god erfaring med utfordringer og fordeler med slike strukturer.

Nyhetsbrev: Regjeringen legger til rette for "leie-til-eie"-strukturer

Bendik arbeider med næringseiendom. Han har skrevet masteroppgave innenfor fagområdene Selskapsrett og erstatningsrett med tittelen ”Medvirkeransvar etter aksjeloven 17-1 annet ledd – Medvirkers forhold til primærskadevolders tapsforvoldelse”.

Kontorbygget huser både Brønnøysundregistret og Digitaliseringsdirektoratet.

Arntzen de Besche har bistått Swiss Life siden tilretteleggingen i 2005 og har vært involvert i forbindelse med oppføringen av det nye kontorbygget, gjennom løpende rådgivning, knyttet til, inngåelse av leieavtale, entrepriseavtaler osv. og frem til salget.

Vårt kjerneteam har bestått av Hans Henrik Kværne, Bendik Medhus og Kristin Dalvang, fra eiendomsteamet, og Ole Skeidsvoll Moe har bistått med entrepriserettslige forhold.

Kontaktinformasjon

+47 988 56 530

bme@adeb.no

+47 23 89 40 00

Kompetanseområder

Eiendom

Bendik Medhus

Aktuelt

Bistod Fearnley Securities med kjøp av logistikkbygg fra Oslo Airport City

Adkomst er mer enn veirett

Nyhetsbrev: Regjeringen legger til rette for "leie-til-eie"-strukturer

Hva har vi gjort

Vi har bistått Swiss Life med salg av kontorbygg (Brønnøysundregisteret)

Nyhetsbrev