DAGENS REGLER
Utbyggere som ønsker å tilby et antall boliger i et borettslag under en "leie-til-eie" modell, må være oppmerksom på at dersom mer enn 15% av borettslagets inntekter kommer fra andre enn personlige andels- og aksjeeiere (dvs at utbygger har beholdt mer enn 15 % av borettene og har inngått avtale om "leie-til-eie" for disse) skal borettslaget skattlegges som et eget skattesubjekt. Det innebærer at alle transaksjoner mellom borettslaget og andelseierne skal vurderes etter ordinære skatteregler. Det medfører at andelseiernes bruk av egen bolig blir skattepliktig i form av utbyttebeskatning. Skattereglene vil da gjøre boformen dyr og uhensiktsmessig, og det vil være lite attraktivt for andre forbrukere å kjøpe en andel i et slikt prosjekt. Det har derfor i praksis vært krevende å etablere "leie-til-eie-modeller" for en høyere andel enn 15 % av prosjektet.
FINANSDEPARTEMENTETS UTREDNING
Finansdepartementets utredning skal etter planen resultere i et lovforslag som vil behandles i forbindelse med statsbudsjettet for 2022. Regjeringens pressemelding tilkjennegir vilje til å utvide andelen av prosjekter som kan legges ut på markedet med en leie-til-eie-struktur. Dette har betydning for leie-til-eie i borettslag.
Hvordan det konkrete lovendringsforslaget vil utformes er det for tidlig å spekulere i, men at andelen «eksterne» leieinntekter som aksepteres før borettslaget omklassifiseres vil økes fra 15 %, er i alle fall én mulighet. Alternativt kan det tenkes at lovforslaget medfører at fremleieinntekter fra leie-til-eie-strukturer skal regnes med som leieinntekt fra andelshavere, jf. dagens § 7-3 tredje ledd bokstav a, første strekpunkt.
I alle tilfeller vil en utvidelse av handlingsrommet for boligutviklere for bruk av leie-til-eie-strukturer bidra til at flere har mulighet til å komme inn på boligmarkedet. I tillegg vil en slik utvidelse kunne bidra til at det blir mer attraktivt å utvikle boligprosjekter i områder hvor hvor etterspørsel etter eie-boliger er lavere enn i pressområdene. I slike tilfeller vil lovendringen også bidra til at boligbyggingen også kan få en mer sosial profil.
Boligprosjekter som er organisert om eierseksjoner berøres ikke av den foreslåtte lovendringen fordi utbyggers utleie av eierseksjoner hvor det inngås avtale om "leie-til eie" er alminnelig virksomhetsinntekt og berører ikke eierseksjonssameiet.
Arntzen de Besches eiendomsteam har bistått i flere prosjekter hvor forskjellige varianter av leie-til-eie-strukturer er valgt og har god erfaring med utfordringer og fordeler med slike strukturer.
