4. mai 2021 avsa Høyesterett dom i sak mellom Selvaag Bolig som utbygger, og Staten (HR-2021-953-A). Kommunens kompetanse til å fastsette rekkefølgekrav i medhold av plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10 har vært et tema i mange reguleringssaker og forhandlinger av utbyggingsavtaler, og denne dommen gir klare føringer av betydning for tilsvarende saker i fremtiden.
I denne sak hadde Oslo kommune stilt som rekkefølgekrav at en del av en tursti måtte være oppgradert og opparbeidet før midlertidig brukstillatelse kunne gis for et boligprosjekt. Fylkesmannen (nå Statsforvalteren) i Oslo og Viken stadfestet vedtaket etter at utbyggeren hadde klaget.
For Høyesterett var tvistetemaet om fylkesmannens vedtak var ugyldig fordi det bygget på en uriktig tolkning av plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10, eller fordi det forelå myndighetsmisbruk i form av utenforliggende hensyn eller vilkårlig skjønnsutøvelse.
Et flertall på tre dommere mente at fylkesmannen hadde tolket loven feil og at vedtaket derfor var ugyldig. Flertallet la til grunn følgende forståelse av § 12-7 nr. 10 (avsnitt 58):
Kommunen kan bare oppstille rekkefølgebestemmelser for å dekke reelle behov som utløses eller forsterkes av utbyggingen, eller for å avhjelpe ulemper denne fører til. I dette ligger at det må være en slik relevant og nær sammenheng mellom tiltaket og utbyggingsprosjektet at det er berettiget å kreve at utbyggingen gjennomføres i en bestemt rekkefølge. Det er ikke i seg selv tilstrekkelig at infrastrukturtiltaket anses formålstjenlig eller ønskelig hvis tiltaket ikke står i en slik sammenheng med det nye prosjektet. Rent fiskale hensyn kan ikke begrunne vedtak etter § 12-7 nr. 10.
Begrensningen ligger følgelig i at rekkefølgetiltaket må ha en relevant og nær sammenheng med det aktuelle utbyggingsprosjektet. At det anses formålstjenlig eller ønskelig uten at det utløses av omsøkt prosjekt, er ikke tilstrekkelig.
Som flertallet påpeker, og mindretallet problematiserer, vil dette gjelde i de tilfeller kommunen ikke har til hensikt å utføre tiltaket selv. Høyesterett holder dermed døren åpen for at enkelte rekkefølgekrav kan vedtas uten en slik sammenheng. For de utbyggingsrelaterte rekkefølgekravene, vil imidlertid dette ha mindre praktisk betydning.
Flertallet presiserte imidlertid et det enkelte utbyggingsprosjekt ikke kan vurderes isolert og uttalte:
Det må tvert om ses i sammenheng med eksisterende bebyggelse og infrastruktur i området, og det avgjørende er hvilke tiltak som samlet sett er nødvendige i nærmiljøet hvis utbyggingen gjennomføres. De såkalte «sumvirkningene» kan med andre ord tas i betraktning, slik at helheten ivaretas. Rekkefølgebestemmelser kan også gjelde tiltak utenfor selve planområdet.
Dette betyr altså ikke at kommunen er hindret fra å vedta omfattende rekkefølgekrav, for å dekke et behov som i «sum» er utløst av et større utbyggingsområde, men det forutsetter en bevissthet og en konkret vurdering av hvilke krav som er utløst av hvilke behov.
Høyesterett underbygger med dette at rekkefølgekrav skal være det rekkefølgekrav alltid er ment å være, bestemmelser som dekker et reelt behov for at tiltak må utføres i en bestemt rekkefølge, og ikke en «brekkstang» for kommunen for å få løst andre behov eller skape ubalanserte posisjoner i forhandlinger om utbyggingsavtaler.
Dommen vil ha stor praktisk betydning for eiendomsutviklere, både i dialogfasen av reguleringsprosesser og i utbyggingsavtaleforhandlinger med kommunen.
