Eiendom

Den 14. og 15. april 2023 ble det gjennomført mekling mellom Landsorganisasjonen i Norge (LO), Yrkesorganisasjonenes Sentralforbund (YS) og Næringslivets Hovedorganisasjon (NHO) om årets lønnsoppgjør. Meklingsfristen løp ut 15. april 2023 og partene kom ikke til enighet. LO og YS har varslet at ca. 40 000 ansatte vil tas ut i streik.

Av oversikten over streikeuttaket for 2023 fremgår at ansatte i flere av de største entreprenørvirksomhetene er tatt ut i streik, herunder for eksempel flere selskaper i Consto-konsernet, Skanska Norge AS, Veidekke Entreprenør AS (region Oslo), Betonmast Boligbygg AS og JM Norge AS (avdeling Oslo).

Generelle utgangspunkter – force majeure

Det grunnleggende utgangspunktet er at en avtale må oppfylles selv om det  oppstår vanskeligheter eller uforutsette forhold. I standardkontraktene for bygg- og anleggsprosjekter (NS-kontraktene), i bustadoppføringslova og i husleieloven er det inntatt bestemmelser som kan frita en part fra å overlevere til det avtalte overleveringstidspunktet, eller frita for økonomisk ansvar ved forsinket overlevering, dersom det foreligger såkalt «force majeure». Uttrykket sikter til uforutsette begivenheter utenfor en parts kontroll som innebærer at det blir umulig eller urimelig byrdefullt å oppfylle kontrakten.

Den pågående streiken er en force majeure-situasjon etter disse kontraktene og lovene. Om det er grunnlag for å påberope streiken som en force majeure-begivenhet i det enkelte avtaleforholdet må vurderes konkret og beror på følgende forhold: Om fremdriften i prosjektet er hindret av streiken, om den part som blir hindret burde tatt streiken i betraktning ved inngåelse av kontrakten og om følgen av streiken med rimelighet kunne vært unngått eller overvunnet.

«Krigen i Ukraina – betydning for entreprisekontrakter og boligkjøperkontrakter». 

I artikkelen redegjøres nærmere for de generelle vilkårene for å påberope force majure og konsekvensene av force majeure når en part får problemer med å overholde avtalt fremdrift.

Krav om fristforlengelse etter NS-kontraktene og bustadoppføringslova

I entrepriseretten har partene rett til å kreve fristforlengelse dersom det inntrer forsinkelse som følge av streik. Dette fremgår uttrykkelig av NS 8405 punkt 24.3, NS 8406 punkt 20 og NS 8407 punkt 22.2.1, men fremgår også av flere andre standardkontrakter. Standardkontraktene inneholder bestemmelser om når fristforlengelse må varsles for at kravet ikke skal tapes.

For at krav om fristforlengelse etter NS 8406 ikke skal tapes må fristforlengelse varsles «innen rimelig tid». For de øvrige standardkontraktene er varslingsfristen strengere, og varsel må gis «uten ugrunnet opphold». Kravet om at varsel må sendes uten ugrunnet opphold er strengt og innebærer normalt at varselet må sendes innen få dager etter at forholdet det varsles om ble kjent. For aktører med arbeidstakere som er tatt ut i streik kan denne fristen allerede ha begynt å løpe.

For flere av standardkontraktene gjelder det i tillegg et krav om å spesifisere kravet på fristforlengelse uten ugrunnet opphold. Denne fristen begynner å løpe når det forelå tilstrekkelig grunnlag for å spesifisere kravet. Dersom fristen oversittes, vil entreprenøren bare ha krav på slik fristforlengelse som byggherren måtte forstå at entreprenøren har krav på.

For byggherresiden gjelder det tilsvarende strenge frister for å besvare krav om fristforlengelse, hvor innsigelser mot kravet tapes dersom de ikke fremsettes innen fristen.

I kontrakter om oppføring av bolig til forbrukere har entreprenøren tilsvarende krav på tilleggsfrist ved streik etter bustadoppføringslova § 11. Etter denne bestemmelsen må entreprenøren varsle forbrukeren om kravet «uten ugrunnet opphold» etter at forholdet det varsles om ble kjent og tilsvarer i praksis reguleringen av force majeure i NS-kontraktene.

Utleiers erstatningsansvar for forsinket overlevering av leieobjektet

I meglerstandardene (standard næringsleiekontraktene utgitt i samarbeid mellom Norsk Eiendom, Norges Eiendomsmeglerforbund og Forum for næringsmeglere) er det lagt opp til at utleier skal overlevere leieobjektet på et fastsatt tidspunkt.

I avtaler der det er fastsatt et konkret overleveringstidspunkt, vil utleier overlevere leieobjektet forsinket dersom leieobjektet stilles til leietakers disposisjon etter overleveringstidspunktet. Verken meglerstandardene eller husleieloven inneholder en force majeure-bestemmelse som fritar utleier fra å overlevere til avtalt tid. Utgangspunktet etter meglerstandardene og husleieloven er derfor at utleier er ansvarlig for forsinket overlevering.

I avtaler med relativ overleveringsfrist eller der det er avtalt at forhold utenfor utleiers kontroll fritar utleier fra å overlevere til avtalt tid, beror utleiers ansvar for forsinkelsen på en tolkning av avtalen.

Konsekvensen av forsinket overlevering av et leieobjekt etter både meglerstandardene (punkt 20) og husleieloven § 2-13 er at leietaker kan kreve erstatning fra utleier for tap som følge av forsinkelsen. Erstatningsansvaret gjelder likevel bare så langt utleieren godtgjør at forsinkelsen skyldes en hindring utenfor utleierens kontroll som utleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av. Denne bestemmelsen er ikke fraveket i meglerstandardene.

Dersom utleier overleverer leieobjektet forsinket som følge av streik og vilkårene i husleieloven § 2-13 er oppfylt, vil derfor utleier likevel ikke være erstatningsansvarlig for forsinkelser.

Oppsummering og anbefalinger i entrepriseforhold

Spørsmålet om det foreligger force majeure i entrepriseforhold, og hvilken betydning dette i så fall har, må vurderes konkret ut fra kontraktens reguleringer og de faktiske hendelsene som påberopes. På generelt grunnlag vil vi anbefale følgende:

1. En part som får problemer med å overholde avtalt fremdrift må varsle den andre parten om dette innen kontraktens frister – det vil normalt si uten ugrunnet opphold. Varselet bør beskrive:

- Beskrivelse av hvordan hindringen påvirker fremtiden i prosjektet og hvilke avhjelpende tiltak parten har iverksatt.

2. Hver av partene bør umiddelbart informere hverandre om hvilke utfordringer de opplever som følge av streiken, og invitere til dialog om hvordan utfordringene kan håndteres på en best mulig måte.

3. Kontraktspartene bør holde hverandre løpende orientert om utviklingen, for eksempel gjennom ukentlige rapporter dersom streiken blir langvarig. Rapportene bør være så konkrete som mulig slik at man sikrer dokumentasjon dersom det i ettertid skulle oppstå en tvist.

Storstreik og mulige forsinkelser i byggebransjen – hvordan kan partene ivareta sine interesser?

Aksjeloven § 8-10 har historisk vært en regel som skal hindre at et selskaps egne midler benyttes til å finansiere kjøp av aksjene i selskapet. Regelen er begrunnet i hensynet til selskapet selv og øvrige kreditorer. Unntak fra regelen var tidligere avhengig av dispensasjon fra departementet. For eiendomsselskaper ble det i 2007 innført en unntaksforskrift som innebar at eiendomsselskaper – uten nærmere krav til saksbehandling – kunne yte finansiell bistand i forbindelse med en kjøpers erverv av aksjene i selskapet.


I 2020 ble aksjeloven § 8-10 endret. Endringen medførte at selskapenes mulighet til å stille sikkerhet eller midler til rådighet i forbindelse med kjøp av aksjene i selskapet, ble utvidet. Formålet var å gi større rom for slik bistand, kombinert med å gi styret et større ansvar for å ivareta selskapets interesser når slik bistand ytes. Samtidig ble unntaksforskriften for eiendomsselskaper opphevet. Dette medførte i realiteten en innstramning i eiendomsselskapers mulighet til å yte bistand, men var en utvidelse for alle andre typer selskaper. Fra 1. januar 2020 måtte dermed finansiell bistand fra selskapet behandles etter de alminnelige reglene i aksjeloven § 8-10, som har detaljerte saksbehandlingsregler for at slik bistand lovlig kan ytes.


I forbindelse med opphevingen av unntaksforskriften var det knyttet mye usikkerhet til hvordan saksbehandlingsreglene i aksjeloven § 8-10 ville påvirke gjennomføringen av eiendomstransaksjoner. Særlig var det usikkerhet rundt hvordan saksbehandlingsreglene ville påvirke den praktiske håndteringen av oppgjøret for transaksjonen.


I dag – litt over to år etter at unntaksforskriften ble opphevet – ser vi at långivere i større grad ønsker, og stiller krav om, bruk av uavhengige tredjeparter i forbindelse med oppgjørene, og at behovet for en oppgjørsansvarlig dermed har økt. Vi ser også at det har etablert seg en bransjepraksis for hvordan saksbehandlingsreglene håndteres i forbindelse med oppgjørene, men likevel slik at enkelte långivere stiller andre krav enn det vi oppfatter som bransjepraksis. Dette kommer vi tilbake til under punkt 3.


2	Kort om saksbehandlingsreglene i aksjeloven § 8-10

Saksbehandlingsreglene i aksjeloven § 8-10 må overholdes i de tilfeller et selskap yter finansiell bistand i forbindelse med en kjøpers erverv av aksjene i selskapet. Som finansiell bistand regnes å stille midler til rådighet, å gi kreditt eller å stille sikkerhet.


Yter selskapet finansiell bistand, stiller aksjeloven § 8-10 først krav om at styret foretar eller innhenter en kredittvurdering av den som mottar den finansielle bistanden. Som regel er mottaker av bistanden kjøperen av aksjene. Det gjelder ikke noe fast krav til innholdet i kredittvurderingen, og denne må tilpasses de situasjonen i den enkelte transaksjon. Som et utgangspunkt stilles det ikke krav om inngående finansfaglige undersøkelser, men det må som et minimum foretas undersøkelser som gir et tilstrekkelig bilde av kredittverdigheten til den som mottar finansiell bistand og hvilken risiko den finansielle bistanden innebærer for selskapet.


Styret i selskapet skal deretter utarbeide en redegjørelse for bistanden, samt avgi en erklæring om at det er i selskapets interesse å yte bistanden og at kravet til forsvarlig egenkapital og likviditet er oppfylt. Redegjørelsen må oppfylle de innholdsmessige minimumskravene som aksjeloven § 8-10 oppstiller, herunder blant annet en vurdering av om det er i selskapets interesse å yte finansiell bistand.


Til slutt, og før den finansielle bistanden ytes, må redegjørelsen og erklæringen godkjennes av generalforsamlingen og sendes til Foretaksregisteret.


Det er tatt i bruk standardiserte maler for saksbehandlingen etter aksjeloven § 8-10, og vår erfaring er at det er disse som i all hovedsak benyttes i eiendomstransaksjoner. Selv om malene danner gode utgangspunkter for saksbehandlingen som kreves, må det likevel gjøres konkrete undersøkelser i den enkelte transaksjon.

Arntzen de Besche bistår jevnlig som oppgjørsansvarlig i eiendomstransaksjoner hvor saksbehandlingsreglene i aksjeloven § 8-10 gjelder. Vår erfaring er at kjøpers oppkjøpsfinansiering hovedsakelig sikres ved pant i eiendomsselskapets eiendom, og at det for denne formen for finansiell bistand har utviklet seg følgende bransjepraksis:

Før overtakelse gjennomføres følgende:

Pantedokumentet som skal sikre kjøpers oppkjøpsfinansiering tinglyses.

Kjøper utarbeider saksbehandlingsdokumentasjon som kreves etter aksjeloven § 8-10. Det legges opp til at dokumentasjonen skal signeres av nytt styre i eiendomsselskapet (normalt kjøpers representanter) ved overtakelse.

Dokumentasjon tilknyttet saksbehandlingen etter aksjeloven § 8-10 fremlegges for kjøpers långiver for godkjennelse.

Kjøper sørger for at vederlaget for aksjene er disponibelt på oppgjørskontoen. Melding om aksjeerverv og aksjeeierbok hvor kjøper er innført som eier av aksjene (og långiver er innført som panthaver) leveres til oppgjørsansvarlig. Aksjene anses da overtatt av kjøper.


Straks aksjene er overtatt av kjøper, skal kjøper/eiendomsselskapet sørge for å avholde ekstraordinær generalforsamling i eiendomsselskapet hvor det velges nytt styre.


Nytt styre avholder deretter styremøte og ny ekstraordinær generalforsamling i eiendomsselskapet, hvor alle redegjørelser, erklæringer mv. som er påkrevet etter aksjeloven § 8-10 signeres og godkjennes.


Styreendringene, styrets erklæring og redegjørelse om finansiell bistand etter aksjeloven § 8-10 meldes til Foretaksregisteret via Altinn.


Kvittering for innsendelse av redegjørelser og erklæringer i henhold til aksjeloven § 8-10 fra Altinn sendes til långiveren.


Så snart punkt 2 til 5 ovenfor er oppfylt/ gjennomført, er vilkårene for den finansielle bistanden fra långiveren oppfylt, og det tinglyste pantedokumentet til fordel for långiveren anses som effektivt.


Oppgjørsansvarlig innfrir deretter selgers lån, utbetaler kjøpesummen og gjennomfører øvrige utbetalinger fra oppgjørskontoen.


Enkelte långivere ønsker å forenkle prosessen ved at det ikke tinglyses pant i eiendommen i forbindelse med overtakelse. Som sikkerhet for oppkjøpsfinansieringen tinglyses det i stedet en urådighetserklæring over eiendommen, i kombinasjon med at långiveren gis pant i aksjene. Det er dermed ikke behov for å gjennomføre saksbehandlingen etter aksjeloven § 8-10, og oppgjøret forenkles betraktelig.


I fremgangsmåten som er beskrevet i punktene over, anser långiveren som regel ikke lånet som ytet før punkt 2-5 er oppfylt. Vi har imidlertid opplevd at enkelte långivere er av den oppfatning at den finansielle bistanden anses som ytet allerede på tidspunktet oppkjøpsfinansieringen utbetales fra långiverens konto til oppgjørskontoen.


Dette skaper utfordringer dersom kjøpers styre skal signere saksbehandlingsdokumentasjonen etter aksjeloven § 8-10, siden kjøper da må overta aksjene uten at oppkjøpsfinansieringen er disponibelt på oppgjørskontoen. Vår oppfatning er at utfordringen blant annet kan løses på følgende måter:

1.	Selgers styre signerer dokumentasjonen som skal utarbeides etter aksjeloven § 8-10.

 Selger signerer dokumentasjonen mot en skadesløsholdelse fra kjøper, hvor kjøper påtar seg å holde selger, styremedlemmene, og daglig leder i eiendomsselskapet skadesløse for ethvert krav som springer ut av deres bistand til å finansiere kjøpesummen.

2.	Kjøper overtar aksjene før full innbetaling på oppgjørskontoen, og kjøpers styre signerer dokumentasjonen som skal utarbeides etter aksjeloven § 8-10,

 til tross for at betalingen for aksjene i sin helhet ikke er disponibel på oppgjørskontoen. Kjøper sørger likevel for å innbetale eventuell egenkapital til oppgjørskontoen. I tillegg gis selger en kortvarig selgerkreditt i aksjene som sikkerhet for betaling.


Vår erfaring er at selger sjelden ønsker å signere dokumentasjonen som skal utarbeides etter aksjeloven § 8-10, og at noen selgere har motforestillinger til selgerkredittløsningen som nevnt ovenfor.


For å unngå unødvendig tidsbruk og kostnader i forbindelse med overtakelse og oppgjør, bør kjøper vurdere å ta forbehold i kjøpekontrakten om at selger yter nødvendig bistand i forbindelse med vedtak etter aksjeloven § 8-10. Kjøper bør også tidlig undersøke hvilke krav långiveren stiller til saksbehandling etter aksjeloven § 8-10.


Erfaringer med aksjeloven § 8-10 og oppgjør i eiendomstransaksjoner

Den 1. januar 2021 trådte nye § 25a i eierseksjonsloven og § 5-11a i borettslagsloven i kraft. Lovbestemmelsene gir beboere som har rett til å parkere på sameiets eller borettslagets eiendom rett – med styrets samtykke – til enten å etablere sitt eget ladepunkt for el- og ladbar hybridbil på sin egen parkeringsplass eller å kreve at det blir etablert slikt ladepunkt i sameiet eller borettslaget. Styret kan bare nekte å samtykke til tiltakene dersom det foreligger en saklig grunn.

Retten til å etablere ladepunkt på egen eksklusiv parkeringsplass er ikke ny for seksjonseiere, og var tidligere lovfestet i eierseksjonsloven § 25. Denne retten er videreført i ny § 25a, som nå fastslår at alle sameiere med rett til å parkere på sameiets eiendom – inkludert sameiere uten rett til eksklusiv parkeringsplass – kan kreve at det etableres ladepunkt.

Borettslagsloven har ikke tidligere inneholdt regler om ladepunkter for el- og ladbare hybridbiler, og nye § 5-11a lovfester derfor helt nye rettigheter for andelseiere.

Lovendringene har et fornuftig formål som er begrunnet med at el- og hybridbiler utgjør en stadig større andel av bilparken i Norge, og at alle som har rett til å parkere på eiendommen til et sameie eller et borettslag bør kunne lade bilen sin.

I lovforarbeidene til bestemmelsene (Prop. 144 L (2019-2020)) uttaler departementet at retten til å kreve at det blir etablert ladepunkt også omfatter arbeid som er nødvendig for etableringen. Dette kan typisk være oppgradering av sameiets eller borettslagets elektriske anlegg eller etablering av infrastruktur frem til ladepunktet. Lovendringene innebærer nye praktiske spørsmål i sameier og borettslag: Når har et styre saklig grunn til å nekte etablering av ladepunkt og hvem skal betale for etableringen?

Hva som er en «saklig grunn» til å nekte samtykke til etablering må vurderes konkret. I lovforarbeidene uttaler departementet at den totale økonomiske belastningen for hver enkelt seksjons- eller andelseier kun er ett av flere hensyn som inngår i denne vurderingen.

Erfaringsmessig kan etablering av ladepunkter medføre betydelige kostnader, ofte i forbindelse med infrastrukturarbeid. For eldre bygårder kan dette ofte innebære behov for å utbedre det eksisterende elektriske anlegget fordi strømnettet er underdimensjonert for lading av el- og hybridbiler.

Hva gjelder spørsmålet om hvor mye hver seksjonseier eller andelseier må tåle å betale, uttaler departementet at 50 000 kroner vil være retningsgivende. Opprinnelig ønsket departementet at det skulle være et samlet økonomisk tak for den enkelte seksjons- og andelseier på 50 000 kroner, men besluttet ikke å gå videre med forslaget etter høringsrunden.

Uavhengig av det totale kostnadsbildet for hver enkelt beboer, kan det være andre omstendigheter som medfører at styret har en saklig grunn til å nekte samtykke til etablering. I lovforarbeidene nevnes blant annet at et allerede fullgodt ladepunkttilbud og en uforholdsmessig økning i strømutgiftene er eksempler på forhold som kan utgjøre en saklig grunn. Dessuten vil det være sentralt ved vurderingen av om det foreligger en saklig grunn om sameiet eller borettslaget har god økonomi, om tiltaket vil øke markedsverdien av eiendommen og om beboerne vil ha andre positive effekter av ladepunktene.

foreligger saklig grunn for styret til å nekte samtykke til etablering av ladepunkt, reises spørsmålet om hvem som skal betale for etableringen.

Kostnadene forbundet med å etablere ladepunkt er etter departementets syn en felleskostnad og skal i utgangspunktet betales av samtlige seksjonseiere eller andelseiere etter fordelingsnøkkelen, jf. henholdsvis eierseksjonsloven § 29 første ledd og burettslagslova § 5-19 første ledd.

Disse bestemmelsene åpner imidlertid for at kostnader kan fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet når «særlige grunnar» taler for det.

Et skille mellom kostnader til oppgradering av strømnettet og nødvendig infrastruktur

I lovforarbeidene er departementet klare på at oppgradering av byggets strømnett i forbindelse med etablering av ladepunkt skal dekkes av fellesskapet, uavhengig av om den enkelte har rett til å parkere på sameiets eller borettslagets eiendom. Begrunnelsen for dette er at en oppgradering av byggets strømnett anses å komme samtlige beboere til gode, uavhengig av om de har parkeringsrett på sameiets eller borettslagets eiendom. Dette harmonerer godt med domstolspraksis fra Høyesterett, som har fastslått at unntaksregelen for å skjevdele fellskostnader skal tolkes snevert.

Departementet er også klare på at beboere som har eller vil kunne få parkeringsrett på sameiets eller borettslagets eiendom, må være med å bekoste installasjons- og infrastrukturarbeider. Dette gjelder også beboere som eier bensin- eller dieselbil – eller som ikke eier bil i det hele tatt. Departementet åpner imidlertid for å unnta beboere som verken har eller vil kunne få parkeringsrett fra nødvendige installasjons- og infrastrukturkostnader forbundet med etablering av ladepunktet. Dette kan for eksempel være kostnader knyttet til føringsveier for elektriske kabler eller andre kostnader i forbindelse med selve etableringen av ladepunktet. Det er likevel ingen automatikk i at beboere som verken har eller vil kunne få parkeringsrett skal holdes utenfor regnestykket når slike kostnader skal betales. Dette må vurderes konkret.

Departementet gir ingen nærmere retningslinjer for hvilke arbeider som skal regnes som oppgradering av strømnettet, og hvilke arbeider som skal regnes som etablering av nødvendig infrastruktur. Slike arbeider vil i mange tilfeller være sammenhengende og overlappende, for eksempel dersom en oppgradering av byggets strømnett krever en oppgradering av strømforsyningskapasiteten til eiendommen med tilhørende grave- og anleggsarbeider.

Lovforarbeidene etterlater derfor tvil om hvilke kostnader som skal dekkes av beboere som verken har eller vil kunne få parkeringsrett. Slik vi ser det gir lovendringen grobunn for tvister når sameiet eller borettslaget skal fordele felleskostnadene i forbindelse med etablering av ladepunkter på de enkelte seksjoner eller andeler. Departementet har imidlertid fjernet noe av grobunnen for tvister ved å tydeliggjøre at beboere med eksklusiv bruksrett til en parkeringsplass må bekoste selve installasjonen av ladepunktet selv.



Artikkelen er skrevet av Erlend Husebye Haug og Andreas Skatvedt Iversen i Arntzen de Besches eiendomsavdeling, og Theodor Karlsen.
Publisert på estate.no 26. januar 2021

Artikkel: Nå kan du bli pålagt å betale for naboens ladepunkt

Andreas arbeider hovedsakelig med næringseiendom. Han bistår klienter med kjøp og salg av næringseiendommer, og har god erfaring med due diligence prosesser i forbindelse med eiendomstransaksjoner. I tillegg bistår Andreas i forbindelse leieforhold og kontraktsrett. 

Andreas har også erfaring med problemstillinger knyttet til fast eiendoms rettsforhold, tomtefeste og tvangsfullbyrdelse.

Hans masteroppgave omhandlet erstatningsrett med tittelen «Det offentliges oppdragsgiveransvar».

Det er en portefølje med to logistikkeiendommer som nå har skiftet eiere. De samlede leieinntektene er på 31,6 millioner og kjøperen er et Nuveen-fond.

Investeringsdirektør i Møller Eiendom, Thomas Sletten, forteller at salget er en porteføljeplassering, og at de nå vil investere mer i Drammen Havn.

Vi gratulerer alle involverte. Vårt kjerneteam bestod av Håvard Bergli og Andreas Skatvedt Iversen.

Kontaktinformasjon

+47 478 08 489

asi@adeb.no

+47 23 89 40 00

Kompetanseområder

Eiendom

Andreas Skatvedt Iversen

Erfaring

Arntzen de Besche

Fast advokat

Arntzen de Besche

Advokatfullmektig

Arntzen de Besche

Trainee

Utdanning

Universitetet i Oslo

Master i rettsvitenskap

Aktuelt

Storstreik og mulige forsinkelser i byggebransjen – hvordan kan partene ivareta sine interesser?

Erfaringer med aksjeloven § 8-10 og oppgjør i eiendomstransaksjoner

Artikkel: Nå kan du bli pålagt å betale for naboens ladepunkt

Hva har vi gjort

Arntzen de Besche bistod Møller Eiendom med to storsalg

Nyhetsbrev