Den 14. og 15. april 2023 ble det gjennomført mekling mellom Landsorganisasjonen i Norge (LO), Yrkesorganisasjonenes Sentralforbund (YS) og Næringslivets Hovedorganisasjon (NHO) om årets lønnsoppgjør. Meklingsfristen løp ut 15. april 2023 og partene kom ikke til enighet. LO og YS har varslet at ca. 40 000 ansatte vil tas ut i streik.
Av oversikten over streikeuttaket for 2023 fremgår at ansatte i flere av de største entreprenørvirksomhetene er tatt ut i streik, herunder for eksempel flere selskaper i Consto-konsernet, Skanska Norge AS, Veidekke Entreprenør AS (region Oslo), Betonmast Boligbygg AS og JM Norge AS (avdeling Oslo).
Generelle utgangspunkter – force majeure
Det grunnleggende utgangspunktet er at en avtale må oppfylles selv om det oppstår vanskeligheter eller uforutsette forhold. I standardkontraktene for bygg- og anleggsprosjekter (NS-kontraktene), i bustadoppføringslova og i husleieloven er det inntatt bestemmelser som kan frita en part fra å overlevere til det avtalte overleveringstidspunktet, eller frita for økonomisk ansvar ved forsinket overlevering, dersom det foreligger såkalt «force majeure». Uttrykket sikter til uforutsette begivenheter utenfor en parts kontroll som innebærer at det blir umulig eller urimelig byrdefullt å oppfylle kontrakten.
Den pågående streiken er en force majeure-situasjon etter disse kontraktene og lovene. Om det er grunnlag for å påberope streiken som en force majeure-begivenhet i det enkelte avtaleforholdet må vurderes konkret og beror på følgende forhold: Om fremdriften i prosjektet er hindret av streiken, om den part som blir hindret burde tatt streiken i betraktning ved inngåelse av kontrakten og om følgen av streiken med rimelighet kunne vært unngått eller overvunnet.
Vi har tidligere skrevet en artikkel om «Krigen i Ukraina – betydning for entreprisekontrakter og boligkjøperkontrakter». I artikkelen redegjøres nærmere for de generelle vilkårene for å påberope force majure og konsekvensene av force majeure når en part får problemer med å overholde avtalt fremdrift.
Krav om fristforlengelse etter NS-kontraktene og bustadoppføringslova
I entrepriseretten har partene rett til å kreve fristforlengelse dersom det inntrer forsinkelse som følge av streik. Dette fremgår uttrykkelig av NS 8405 punkt 24.3, NS 8406 punkt 20 og NS 8407 punkt 22.2.1, men fremgår også av flere andre standardkontrakter. Standardkontraktene inneholder bestemmelser om når fristforlengelse må varsles for at kravet ikke skal tapes.
For at krav om fristforlengelse etter NS 8406 ikke skal tapes må fristforlengelse varsles «innen rimelig tid». For de øvrige standardkontraktene er varslingsfristen strengere, og varsel må gis «uten ugrunnet opphold». Kravet om at varsel må sendes uten ugrunnet opphold er strengt og innebærer normalt at varselet må sendes innen få dager etter at forholdet det varsles om ble kjent. For aktører med arbeidstakere som er tatt ut i streik kan denne fristen allerede ha begynt å løpe.
For flere av standardkontraktene gjelder det i tillegg et krav om å spesifisere kravet på fristforlengelse uten ugrunnet opphold. Denne fristen begynner å løpe når det forelå tilstrekkelig grunnlag for å spesifisere kravet. Dersom fristen oversittes, vil entreprenøren bare ha krav på slik fristforlengelse som byggherren måtte forstå at entreprenøren har krav på.
For byggherresiden gjelder det tilsvarende strenge frister for å besvare krav om fristforlengelse, hvor innsigelser mot kravet tapes dersom de ikke fremsettes innen fristen.
I kontrakter om oppføring av bolig til forbrukere har entreprenøren tilsvarende krav på tilleggsfrist ved streik etter bustadoppføringslova § 11. Etter denne bestemmelsen må entreprenøren varsle forbrukeren om kravet «uten ugrunnet opphold» etter at forholdet det varsles om ble kjent og tilsvarer i praksis reguleringen av force majeure i NS-kontraktene.
Utleiers erstatningsansvar for forsinket overlevering av leieobjektet
I meglerstandardene (standard næringsleiekontraktene utgitt i samarbeid mellom Norsk Eiendom, Norges Eiendomsmeglerforbund og Forum for næringsmeglere) er det lagt opp til at utleier skal overlevere leieobjektet på et fastsatt tidspunkt.
I avtaler der det er fastsatt et konkret overleveringstidspunkt, vil utleier overlevere leieobjektet forsinket dersom leieobjektet stilles til leietakers disposisjon etter overleveringstidspunktet. Verken meglerstandardene eller husleieloven inneholder en force majeure-bestemmelse som fritar utleier fra å overlevere til avtalt tid. Utgangspunktet etter meglerstandardene og husleieloven er derfor at utleier er ansvarlig for forsinket overlevering.
I avtaler med relativ overleveringsfrist eller der det er avtalt at forhold utenfor utleiers kontroll fritar utleier fra å overlevere til avtalt tid, beror utleiers ansvar for forsinkelsen på en tolkning av avtalen.
Konsekvensen av forsinket overlevering av et leieobjekt etter både meglerstandardene (punkt 20) og husleieloven § 2-13 er at leietaker kan kreve erstatning fra utleier for tap som følge av forsinkelsen. Erstatningsansvaret gjelder likevel bare så langt utleieren godtgjør at forsinkelsen skyldes en hindring utenfor utleierens kontroll som utleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av. Denne bestemmelsen er ikke fraveket i meglerstandardene.
Dersom utleier overleverer leieobjektet forsinket som følge av streik og vilkårene i husleieloven § 2-13 er oppfylt, vil derfor utleier likevel ikke være erstatningsansvarlig for forsinkelser.
Oppsummering og anbefalinger i entrepriseforhold
Spørsmålet om det foreligger force majeure i entrepriseforhold, og hvilken betydning dette i så fall har, må vurderes konkret ut fra kontraktens reguleringer og de faktiske hendelsene som påberopes. På generelt grunnlag vil vi anbefale følgende:
1. En part som får problemer med å overholde avtalt fremdrift må varsle den andre parten om dette innen kontraktens frister – det vil normalt si uten ugrunnet opphold. Varselet bør beskrive:
- Starttidspunkt for hindringen.
- Konkret beskrivelse av hindringen.
- Beskrivelse av hvordan hindringen påvirker fremtiden i prosjektet og hvilke avhjelpende tiltak parten har iverksatt.
- At fristforlengelse kreves.
2. Hver av partene bør umiddelbart informere hverandre om hvilke utfordringer de opplever som følge av streiken, og invitere til dialog om hvordan utfordringene kan håndteres på en best mulig måte.
3. Kontraktspartene bør holde hverandre løpende orientert om utviklingen, for eksempel gjennom ukentlige rapporter dersom streiken blir langvarig. Rapportene bør være så konkrete som mulig slik at man sikrer dokumentasjon dersom det i ettertid skulle oppstå en tvist.
