Sakens spørsmål og bakgrunn
Avgjørelsen omhandler et utbyggingsprosjekt på Fornebu. Etter fradeling av tomter til bygningene, ble restarealet mellom blokkene opparbeidet som utendørs fellesareal i tråd med reguleringsplanen. Fellesarealet besto av blant annet interne adkomstveier, gjesteparkeringsplasser, grøntareal, lekeplasser og et bryggeanlegg. Etter utbyggingen var fullført, ble det besluttet å overføre restarealet til Rolfsbukta Huseierforening som hadde benyttet og driftet utearealet i en årrekke.
Ved overskjøtingen ble avgiftsgrunnlaget oppgitt å være kr. 2 363 000, som bygde på en verdivurdering av bryggeanlegget på eiendommen. Verdien av øvrig areal ble oppgitt som null kroner. Statens kartverk avviste overskjøtingen med henvisning til at avgiftsgrunnlaget for beregning av dokumentavgiften åpenbart var for lavt, jf. tinglysingsloven § 7 fjerde ledd.
Spørsmålet for Høyesterett var forståelsen av «salgsverdien» i dokumentavgiftsloven § 7, som utgjør utgangspunktet for beregningen av dokumentavgiften. Retten uttalte at det er prisen som kan oppnås for eiendommen på det åpne markedet som er avgjørende. I dette ligger at det skal tas hensyn til at rådigheten over eiendommen er begrenset av gjeldende offentligrettslige reguleringsbestemmelser. Det skal imidlertid ses bort fra privatrettslige heftelser. I tilfeller hvor det i praksis kun er én aktuell kjøper til eiendommen, vil det ofte være en form for tilknytning mellom partene som kan ha betydning for prisfastsettelsen. Ved fastsettelsen av salgsverdien som grunnlag for dokumentavgift, må man likevel komme frem til hva som ville vært betalt dersom partene var fullt ut uavhengige.
For den konkrete saken medførte det at «salgsverdien» måtte bygge på den merverdi det vil ha for kjøperen at man, i tillegg til den bruken som allerede er sikret gjennom reguleringsplanen, også blir eier og dermed kan utøve alle de beføyelsene som vanligvis ligger hos en eier. I tilfeller hvor adgangen til å bruke arealene allerede er sikret gjennom reguleringsplan, og videre utbygging er forbudt, uttalte retten at det vil det være begrenset hvor mye en slik merverdi kan utgjøre. Det ble i den forbindelse uttalt at «Jeg vil derfor ikke utelukke at salgsverdien i et slikt tilfelle ut fra de konkrete omstendighetene kan være null eller ned mot null». Kartverkets vedtak ble derfor opphevet. Som del av begrunnelsen viste retten til at verdien av slike restareal i praksis vil gjenspeiles i salgssummen for de enkelte boligene som har bruksrett til fellesarealene. Verdien vil derfor inngå i grunnlaget for beregning av dokumentavgiften ved omsetningen av boligene.
Avgjørelsens betydning for utbyggere
Høyesteretts kompetanse i saken var begrenset til lovtolkning, og det ble derfor ikke ble tatt stilling til den konkrete salgsverdien for resteiendommen på Fornebu. Høyesterett gir likevel tydelig uttrykk for at salgsverdien av et areal som reguleringsplanen sikrer full adgang til å benytte, og hvor videre utbygging er forbudt, kan være null eller ned mot null. Kartverkets praksis om spørsmålet har vært varierende og uforutsigbar. Avgjørelsen er derfor en nyttig avklaring for prosjekter med trinnvis utbygging hvor fellesarealene overskjøtes etter ferdigstillelsen av det siste byggetrinnet. Vi anbefaler utbyggere å foreta en vurdering av verdien av samtlige tomter og restarealer når dokumentavgiftsgrunnlaget settes for de respektive eiendommene. For verdsettelse av restarealene er det også viktig å merke seg at det bare er begrensninger i de gjeldende offentlige reguleringsbestemmelsene som kan hensyntas ved verdsettelsen. Dersom eiendommen er underlagt andre begrensninger gjennom privatrettslige avtaler eller lignende, vil det ses bort fra disse ved vurderingen av salgsverdien.
