Eiendom

Den 14. og 15. april 2023 ble det gjennomført mekling mellom Landsorganisasjonen i Norge (LO), Yrkesorganisasjonenes Sentralforbund (YS) og Næringslivets Hovedorganisasjon (NHO) om årets lønnsoppgjør. Meklingsfristen løp ut 15. april 2023 og partene kom ikke til enighet. LO og YS har varslet at ca. 40 000 ansatte vil tas ut i streik.

Av oversikten over streikeuttaket for 2023 fremgår at ansatte i flere av de største entreprenørvirksomhetene er tatt ut i streik, herunder for eksempel flere selskaper i Consto-konsernet, Skanska Norge AS, Veidekke Entreprenør AS (region Oslo), Betonmast Boligbygg AS og JM Norge AS (avdeling Oslo).

Generelle utgangspunkter – force majeure

Det grunnleggende utgangspunktet er at en avtale må oppfylles selv om det  oppstår vanskeligheter eller uforutsette forhold. I standardkontraktene for bygg- og anleggsprosjekter (NS-kontraktene), i bustadoppføringslova og i husleieloven er det inntatt bestemmelser som kan frita en part fra å overlevere til det avtalte overleveringstidspunktet, eller frita for økonomisk ansvar ved forsinket overlevering, dersom det foreligger såkalt «force majeure». Uttrykket sikter til uforutsette begivenheter utenfor en parts kontroll som innebærer at det blir umulig eller urimelig byrdefullt å oppfylle kontrakten.

Den pågående streiken er en force majeure-situasjon etter disse kontraktene og lovene. Om det er grunnlag for å påberope streiken som en force majeure-begivenhet i det enkelte avtaleforholdet må vurderes konkret og beror på følgende forhold: Om fremdriften i prosjektet er hindret av streiken, om den part som blir hindret burde tatt streiken i betraktning ved inngåelse av kontrakten og om følgen av streiken med rimelighet kunne vært unngått eller overvunnet.

«Krigen i Ukraina – betydning for entreprisekontrakter og boligkjøperkontrakter». 

I artikkelen redegjøres nærmere for de generelle vilkårene for å påberope force majure og konsekvensene av force majeure når en part får problemer med å overholde avtalt fremdrift.

Krav om fristforlengelse etter NS-kontraktene og bustadoppføringslova

I entrepriseretten har partene rett til å kreve fristforlengelse dersom det inntrer forsinkelse som følge av streik. Dette fremgår uttrykkelig av NS 8405 punkt 24.3, NS 8406 punkt 20 og NS 8407 punkt 22.2.1, men fremgår også av flere andre standardkontrakter. Standardkontraktene inneholder bestemmelser om når fristforlengelse må varsles for at kravet ikke skal tapes.

For at krav om fristforlengelse etter NS 8406 ikke skal tapes må fristforlengelse varsles «innen rimelig tid». For de øvrige standardkontraktene er varslingsfristen strengere, og varsel må gis «uten ugrunnet opphold». Kravet om at varsel må sendes uten ugrunnet opphold er strengt og innebærer normalt at varselet må sendes innen få dager etter at forholdet det varsles om ble kjent. For aktører med arbeidstakere som er tatt ut i streik kan denne fristen allerede ha begynt å løpe.

For flere av standardkontraktene gjelder det i tillegg et krav om å spesifisere kravet på fristforlengelse uten ugrunnet opphold. Denne fristen begynner å løpe når det forelå tilstrekkelig grunnlag for å spesifisere kravet. Dersom fristen oversittes, vil entreprenøren bare ha krav på slik fristforlengelse som byggherren måtte forstå at entreprenøren har krav på.

For byggherresiden gjelder det tilsvarende strenge frister for å besvare krav om fristforlengelse, hvor innsigelser mot kravet tapes dersom de ikke fremsettes innen fristen.

I kontrakter om oppføring av bolig til forbrukere har entreprenøren tilsvarende krav på tilleggsfrist ved streik etter bustadoppføringslova § 11. Etter denne bestemmelsen må entreprenøren varsle forbrukeren om kravet «uten ugrunnet opphold» etter at forholdet det varsles om ble kjent og tilsvarer i praksis reguleringen av force majeure i NS-kontraktene.

Utleiers erstatningsansvar for forsinket overlevering av leieobjektet

I meglerstandardene (standard næringsleiekontraktene utgitt i samarbeid mellom Norsk Eiendom, Norges Eiendomsmeglerforbund og Forum for næringsmeglere) er det lagt opp til at utleier skal overlevere leieobjektet på et fastsatt tidspunkt.

I avtaler der det er fastsatt et konkret overleveringstidspunkt, vil utleier overlevere leieobjektet forsinket dersom leieobjektet stilles til leietakers disposisjon etter overleveringstidspunktet. Verken meglerstandardene eller husleieloven inneholder en force majeure-bestemmelse som fritar utleier fra å overlevere til avtalt tid. Utgangspunktet etter meglerstandardene og husleieloven er derfor at utleier er ansvarlig for forsinket overlevering.

I avtaler med relativ overleveringsfrist eller der det er avtalt at forhold utenfor utleiers kontroll fritar utleier fra å overlevere til avtalt tid, beror utleiers ansvar for forsinkelsen på en tolkning av avtalen.

Konsekvensen av forsinket overlevering av et leieobjekt etter både meglerstandardene (punkt 20) og husleieloven § 2-13 er at leietaker kan kreve erstatning fra utleier for tap som følge av forsinkelsen. Erstatningsansvaret gjelder likevel bare så langt utleieren godtgjør at forsinkelsen skyldes en hindring utenfor utleierens kontroll som utleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av. Denne bestemmelsen er ikke fraveket i meglerstandardene.

Dersom utleier overleverer leieobjektet forsinket som følge av streik og vilkårene i husleieloven § 2-13 er oppfylt, vil derfor utleier likevel ikke være erstatningsansvarlig for forsinkelser.

Oppsummering og anbefalinger i entrepriseforhold

Spørsmålet om det foreligger force majeure i entrepriseforhold, og hvilken betydning dette i så fall har, må vurderes konkret ut fra kontraktens reguleringer og de faktiske hendelsene som påberopes. På generelt grunnlag vil vi anbefale følgende:

1. En part som får problemer med å overholde avtalt fremdrift må varsle den andre parten om dette innen kontraktens frister – det vil normalt si uten ugrunnet opphold. Varselet bør beskrive:

- Beskrivelse av hvordan hindringen påvirker fremtiden i prosjektet og hvilke avhjelpende tiltak parten har iverksatt.

2. Hver av partene bør umiddelbart informere hverandre om hvilke utfordringer de opplever som følge av streiken, og invitere til dialog om hvordan utfordringene kan håndteres på en best mulig måte.

3. Kontraktspartene bør holde hverandre løpende orientert om utviklingen, for eksempel gjennom ukentlige rapporter dersom streiken blir langvarig. Rapportene bør være så konkrete som mulig slik at man sikrer dokumentasjon dersom det i ettertid skulle oppstå en tvist.

Storstreik og mulige forsinkelser i byggebransjen – hvordan kan partene ivareta sine interesser?

Den 1. januar 2021 trådte nye § 25a i eierseksjonsloven og § 5-11a i borettslagsloven i kraft. Lovbestemmelsene gir beboere som har rett til å parkere på sameiets eller borettslagets eiendom rett – med styrets samtykke – til enten å etablere sitt eget ladepunkt for el- og ladbar hybridbil på sin egen parkeringsplass eller å kreve at det blir etablert slikt ladepunkt i sameiet eller borettslaget. Styret kan bare nekte å samtykke til tiltakene dersom det foreligger en saklig grunn.

Retten til å etablere ladepunkt på egen eksklusiv parkeringsplass er ikke ny for seksjonseiere, og var tidligere lovfestet i eierseksjonsloven § 25. Denne retten er videreført i ny § 25a, som nå fastslår at alle sameiere med rett til å parkere på sameiets eiendom – inkludert sameiere uten rett til eksklusiv parkeringsplass – kan kreve at det etableres ladepunkt.

Borettslagsloven har ikke tidligere inneholdt regler om ladepunkter for el- og ladbare hybridbiler, og nye § 5-11a lovfester derfor helt nye rettigheter for andelseiere.

Lovendringene har et fornuftig formål som er begrunnet med at el- og hybridbiler utgjør en stadig større andel av bilparken i Norge, og at alle som har rett til å parkere på eiendommen til et sameie eller et borettslag bør kunne lade bilen sin.

I lovforarbeidene til bestemmelsene (Prop. 144 L (2019-2020)) uttaler departementet at retten til å kreve at det blir etablert ladepunkt også omfatter arbeid som er nødvendig for etableringen. Dette kan typisk være oppgradering av sameiets eller borettslagets elektriske anlegg eller etablering av infrastruktur frem til ladepunktet. Lovendringene innebærer nye praktiske spørsmål i sameier og borettslag: Når har et styre saklig grunn til å nekte etablering av ladepunkt og hvem skal betale for etableringen?

Hva som er en «saklig grunn» til å nekte samtykke til etablering må vurderes konkret. I lovforarbeidene uttaler departementet at den totale økonomiske belastningen for hver enkelt seksjons- eller andelseier kun er ett av flere hensyn som inngår i denne vurderingen.

Erfaringsmessig kan etablering av ladepunkter medføre betydelige kostnader, ofte i forbindelse med infrastrukturarbeid. For eldre bygårder kan dette ofte innebære behov for å utbedre det eksisterende elektriske anlegget fordi strømnettet er underdimensjonert for lading av el- og hybridbiler.

Hva gjelder spørsmålet om hvor mye hver seksjonseier eller andelseier må tåle å betale, uttaler departementet at 50 000 kroner vil være retningsgivende. Opprinnelig ønsket departementet at det skulle være et samlet økonomisk tak for den enkelte seksjons- og andelseier på 50 000 kroner, men besluttet ikke å gå videre med forslaget etter høringsrunden.

Uavhengig av det totale kostnadsbildet for hver enkelt beboer, kan det være andre omstendigheter som medfører at styret har en saklig grunn til å nekte samtykke til etablering. I lovforarbeidene nevnes blant annet at et allerede fullgodt ladepunkttilbud og en uforholdsmessig økning i strømutgiftene er eksempler på forhold som kan utgjøre en saklig grunn. Dessuten vil det være sentralt ved vurderingen av om det foreligger en saklig grunn om sameiet eller borettslaget har god økonomi, om tiltaket vil øke markedsverdien av eiendommen og om beboerne vil ha andre positive effekter av ladepunktene.

foreligger saklig grunn for styret til å nekte samtykke til etablering av ladepunkt, reises spørsmålet om hvem som skal betale for etableringen.

Kostnadene forbundet med å etablere ladepunkt er etter departementets syn en felleskostnad og skal i utgangspunktet betales av samtlige seksjonseiere eller andelseiere etter fordelingsnøkkelen, jf. henholdsvis eierseksjonsloven § 29 første ledd og burettslagslova § 5-19 første ledd.

Disse bestemmelsene åpner imidlertid for at kostnader kan fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet når «særlige grunnar» taler for det.

Et skille mellom kostnader til oppgradering av strømnettet og nødvendig infrastruktur

I lovforarbeidene er departementet klare på at oppgradering av byggets strømnett i forbindelse med etablering av ladepunkt skal dekkes av fellesskapet, uavhengig av om den enkelte har rett til å parkere på sameiets eller borettslagets eiendom. Begrunnelsen for dette er at en oppgradering av byggets strømnett anses å komme samtlige beboere til gode, uavhengig av om de har parkeringsrett på sameiets eller borettslagets eiendom. Dette harmonerer godt med domstolspraksis fra Høyesterett, som har fastslått at unntaksregelen for å skjevdele fellskostnader skal tolkes snevert.

Departementet er også klare på at beboere som har eller vil kunne få parkeringsrett på sameiets eller borettslagets eiendom, må være med å bekoste installasjons- og infrastrukturarbeider. Dette gjelder også beboere som eier bensin- eller dieselbil – eller som ikke eier bil i det hele tatt. Departementet åpner imidlertid for å unnta beboere som verken har eller vil kunne få parkeringsrett fra nødvendige installasjons- og infrastrukturkostnader forbundet med etablering av ladepunktet. Dette kan for eksempel være kostnader knyttet til føringsveier for elektriske kabler eller andre kostnader i forbindelse med selve etableringen av ladepunktet. Det er likevel ingen automatikk i at beboere som verken har eller vil kunne få parkeringsrett skal holdes utenfor regnestykket når slike kostnader skal betales. Dette må vurderes konkret.

Departementet gir ingen nærmere retningslinjer for hvilke arbeider som skal regnes som oppgradering av strømnettet, og hvilke arbeider som skal regnes som etablering av nødvendig infrastruktur. Slike arbeider vil i mange tilfeller være sammenhengende og overlappende, for eksempel dersom en oppgradering av byggets strømnett krever en oppgradering av strømforsyningskapasiteten til eiendommen med tilhørende grave- og anleggsarbeider.

Lovforarbeidene etterlater derfor tvil om hvilke kostnader som skal dekkes av beboere som verken har eller vil kunne få parkeringsrett. Slik vi ser det gir lovendringen grobunn for tvister når sameiet eller borettslaget skal fordele felleskostnadene i forbindelse med etablering av ladepunkter på de enkelte seksjoner eller andeler. Departementet har imidlertid fjernet noe av grobunnen for tvister ved å tydeliggjøre at beboere med eksklusiv bruksrett til en parkeringsplass må bekoste selve installasjonen av ladepunktet selv.



Artikkelen er skrevet av Erlend Husebye Haug og Andreas Skatvedt Iversen i Arntzen de Besches eiendomsavdeling, og Theodor Karlsen.
Publisert på estate.no 26. januar 2021

Artikkel: Nå kan du bli pålagt å betale for naboens ladepunkt

Erlend bistår hovedsakelig innen fast eiendoms rettsforhold, selskapsrett og kontraktsrett. Han har blant annet erfaring med rådgivning og problemstillinger relatert til næringsleieforhold og eiendomstransaksjoner, som også inkluderer kjøp og salg av eiendomsselskaper og fast eiendom.

Han skrev masteroppgave innenfor fagområdene kjøpsrett, med tittelen ”Rekkevidden av selgers ansvar for mangler ved fellesareal i et eierseksjonssameie – En redegjørelse av rettstilstanden, men særlig oppmerksomhet på prisavslag”.

Kontaktinformasjon

+47 977 78 944

ehh@adeb.no

+47 23 89 40 00

Kompetanseområder

Eiendom

Erlend Husebye Haug

Erfaring

Arntzen de Besche

Fast advokat

Arntzen de Besche

Advokatfullmektig

Survitec Fire Solutions China Co, Ltd

Trainee

Arntzen de Besche

Trainee

Utdanning

Jiao Tong University

Spesialemner som en del av den norske mastergraden

Universitetet i Bergen

Master i rettsvitenskap

Handelshøyskolen BI

Økonomi og Administrasjon

Rankinger

Legal 500, Næringseiendom

Recommended

Aktuelt

Storstreik og mulige forsinkelser i byggebransjen – hvordan kan partene ivareta sine interesser?

Artikkel: Nå kan du bli pålagt å betale for naboens ladepunkt

Nyhetsbrev