Kommersielle kontrakter

Entreprise

Tvisteløsning 

Bærekraft og menneskerettigheter

Målet med veilederen er å bidra til en bedre implementering av BREEAM-NOR i kontraktsarbeidet, og sikre at miljøambisjoner og avtalte miljøkvaliteter oppnås.

Vårt team i dette arbeidet har bestått av Snorre Waage Sand, Stian Heimdal, Vjosa Maxhuni og Camilla Laastad. 

Bygg- og eiendomsnæringen spiller en avgjørende rolle

Bygg- og eiendomsnæringen spiller en viktig rolle dersom man skal oppnå en mer bærekraftig utvikling i samfunnet. Næringen blir ofte omtalt som 40 prosentnæringen, fordi den står for 40 prosent av energibruken, og 40 prosent av materialressursene i samfunnet. Næringen står også for 40 prosent av det totale klimagassutslippet på globalt nivå. BREEAM er et viktig verktøy for å begrense de negative klimavirkningene og for å oppnå gode miljøkvaliteter i byggeprosjekter. Kunnskap og bevissthet rundt dette blir også enda viktigere som følge av taksonomien og krav som stilles fra långivere og investorer.

På nyåret holder vi frokostseminar som blant annet vil omhandle sammenhengen mellom BREEAM-NOR og grønn finansiering. Her får du høre mer om hvordan BREEAM-NOR v.6.0 kan brukes og implementeres i kontraktene, og om hva som kreves for å få grønne lån. Mer informasjon om seminaret kommer snart!

Revidert veileder for implementering av BREEAM-NOR i totalentreprisekontrakter er klar 

– Det er i kontraktene at forpliktelsene i et byggeprosjekt fastsettes. Miljøsertifisering og bærekraft må ikke bli noe som kommer på siden. Det må implementeres i avtalene på en tydelig måte, understreker partner i Arntzen de Besche, Knud Jacob Knudsen.

Knudsen opplever at miljø og bærekraft ikke blir tilstrekkelig utdypet i kontrakter, selv når prosjektet skal BREEAM-sertifiseres.

– Kunnskapen ligger gjerne hos personer som har andre roller i prosjektet, noe som gjør at BREEAM-sertifisering ikke kommer så klart frem som det burde. Da risikerer partene å ikke oppnå miljøkvalitetene man har ambisjoner om. Du får ikke det du har bestilt eller sett for deg, fordi avtalen og forpliktelsene er uklare. Dette kan også skape unødvendige tvister, påpeker han.

Han håper veilederen kan bidra til en bedre og felles forståelse, slik at man unngår uklarhet og uenighet.

Interessen for å bruke BREEAM-NOR for å kartlegge og dokumentere bærekraftsarbeidet i byggeprosjekter, har særlig økt de siste årene.

-At bankene begynner å se at et BREEAM-sertifikat sikrer at deres utlån er mer bærekraftig, er en viktig driver. I neste versjon av BREEAM-NOR som lanseres 28. februar neste år, vil også EUs taksonomi være del av verktøyet. Mange byggherrer har store ambisjoner men forventningene er ikke alltid tilstrekkelig utbrodert i kontraktene, sier leder for kommunikasjon og marked i Grønn Byggallianse, Anders Nohre-Walldén.

-Et godt BREEAM-prosjekt avhenger av riktig bestilling, god prosjektstyring og at BREEAM-NOR er godt implementert i alle fasene av prosjektet. For å lykkes med dette er gode kontrakter viktige. I dag er det ikke noe mal for hvordan man bør inkludere miljøkvaliteter som BREEAM i kontrakt. Det har vi gjort noe med, avslutter han.

Du finner veilederen 

Ny veileder skal sikre BREEAM-NOR gjennom bedre avtaleregulering

Plikt til å betale merverdiavgift på omtvistede krav er noe som har opptatt aktørene i bygg- og anleggsbransjen i lang tid.

I tilfeller hvor oppdragsgiver ikke vil betale et krav fra entreprenør, eksempelvis fordi det er uenighet om vederlaget for tilleggsarbeid, er dagens regel at entreprenøren må betale merverdiavgift til staten før kravet er endelig avklart.

Konfliktnivået i bygg- og anleggsprosjekter kan være høyt, og samlet omtvistede beløp mellom entreprenører og oppdragsgivere utgjør flere milliarder kroner i året. For en bransje preget av lave driftsmarginer, konkurser og likviditetsproblemer, har pålegg om å betale merverdiavgift for disse omtvistede kravene vært uheldig.

Spesielt i prosjekter hvor staten er oppdragsgiver, har det virket paradoksalt at entreprenørene skal betale en avgift til staten for krav staten ikke vil betale for. Konsekvensen har vært at entreprenører har forskuttert merverdiavgift for store beløp.

Bransjeorganisasjonene har i mange år jobbet for en regelendring, og har nå endelig fått gjennomslag.

Når regjeringen gjennomfører regelendringen som finanskomiteen har fremmet, vil entreprenørene kunne slippe å betale merverdiavgift før et omtvistet krav er avklart. Dette vil føre til en likviditetsfordel sammenlignet med dagens regel hvor entreprenørene må fakturere og innbetale merverdiavgift, uavhengig av om vedkommende fikk betalt eller ikke av oppdragsgiveren.

Det er mange spørsmål som vil komme opp når de nye reglene skal utformes, for eksempel om forsinkelsesrenter og standardkontraktenes krav om at entreprenøren må utstede fakturaer for disse omtvistede kravene. Endelig avklaring på slike spørsmål får vi ikke før det foreligger nytt regelverk.

Likevel er det ingen tvil om finanskomiteens klare marsjordre er en viktig seier for entreprenørbransjen.



Artikkelen er skrevet av Vjosa Maxhuni og Erlend Indrebø Andås og ble publisert i Dagsavisen 19. mai 2021.

Artikkel i Dagsavisen: En viktig seier for entreprenørbransjen

Men det er ikke nok at staten stiller strengere krav for bygg. For å oppnå ønsket miljøeffekt er det nødvendig med klarere reguleringer i avtalene som brukes i bransjen.

Bygg står blant annet for 40 prosent av energiforbruket i Norge og 15 prosent av utslippene.

Byggebransjen har selv påpekt at 

 er for lite ambisiøse og etterlyst strengere 

. Dette er det lett å være enig i.

Samtidig er det grunn til å påpeke at dagens regulering av miljøkrav er uoversiktlig.

Det er en rekke lover og forskrifter som inneholder miljøkrav av betydning for byggebransjen. Konsekvensen av dette er at det kan være vanskelig for aktørene å få oversikt over hvilke krav som gjelder for det enkelte byggeprosjektet, og etterleve disse på en effektiv måte.

I mange tilfeller velger partene i byggeprosjekter å stille strengere miljøkrav enn det som følger av myndighetenes krav. Det er blant annet vanlig å avtale at nye bygg skal være miljøsertifisert.

BREEAM er den mest anerkjente miljøsertifiseringsordningen for bygg, både i Norge og internasjonalt. Ved at flere aktører tar i bruk BREEAM-systemet, kan man skape en mer enhetlig tilnærming til miljøkrav i byggenæringen.

Det er all grunn for byggenæringen til å fortsette med sine gode miljøinitiativ. Strengere miljøkrav fra myndighetene vil kunne stimulere markedet, men det er minst like viktig at private aktører fortsetter å være pådrivere i den grønne omstillingen.

Uavhengig av om miljøkravene er fastsatt av myndighetene, eller er et utslag av partenes eget initiativ, er det nødvendig med en klarere regulering i avtalene som inngås.

Standardkontraktene for bygg og anlegg inneholder bare en generell bestemmelse om at kontraktsarbeidet skal være i henhold til offentligrettslige krav. I dette ligger ingen spesifikke reguleringer som sikrer at miljøkravene håndheves og faktisk oppfylles.

Store aktører har ofte egne standardbestemmelser med ulike miljøkrav. Et eksempel er Statsbygg som har bestemmelser om tropisk tømmer og avfallshåndtering i både «Blåboka» og «Totalentrepriseboka». Etter vårt syn er det uheldig at miljøkravene varierer fra aktør til aktør. Dette skaper sprik i bransjens praksis.

Når det gjelder avtaleregulering av BREEAM, er det vår erfaring at partene ofte nøyer seg med en generell bestemmelse om at kontraktsgjenstanden skal oppnå en bestemt BREEAM-sertifisering. Tatt i betraktning BREEAMs kompleksitet, vil en slik generell tilnærming skape risiko for at aktørene ikke oppnår dette målet.

Samlet sett er dagens avtalepraksis dårlig egnet til å sikre en god håndheving av miljøkrav. Dette skaper usikkerhet og kan også føre til unødvendige konflikter mellom avtalepartene.

Klarere krav og større verdiskapning

Vi mener at miljøkrav bør standardiseres og klargjøres gjennom mer funksjonelle kontrakter.

Oppfølging og kontroll, tidsfrister og forholdet til finansiering (grønne lån), er eksempler på hva som bør reguleres nærmere. Kontraktene bør også inneholde håndhevingsverktøy i form av incentivordninger, oppfølgingsplaner og egnete sanksjonssystemer.

Vi støtter byggebransjens høye miljøambisjoner. En mer enhetlig og klarere avtaleregulering av miljøkrav er nødvendig for å sikre bedre gjennomføring i det enkelte byggeprosjektet, og bidra til at disse ambisjonene oppnås.




Artikkelen er skrevet av Knud Jacob Knudsen og Vjosa Maxhuni og ble publisert i E24 6. februar 2021

Kronikk i E24: Strengere miljøkrav er ikke nok

Arntzen de Besche og Grønn Byggallianse ønsker å være pådrivere i det grønne skiftet. Derfor er vi stolte over å ha inngått et samarbeid for å oppnå bedre implementering, oppfølging og gjennomføring av miljøsertifiseringssystemet BREEAM-NOR i entrepriseprosjekter.

- Bygg- og eiendomssektoren står midt i en grønn omstilling. Grønn Byggallianse sitt arbeid er viktigere enn noensinne, og vi er glade for å bistå med vår juridiske kompetanse, sier Knud Jacob Knudsen i Arntzen de Besche.

Bygg- og anleggsnæringen er en viktig bidragsyter for å oppnå en bærekraftig utvikling i samfunnet. Bygg og eiendom kalles ofte 40 %-næringen, fordi bygg bruker 40 % av energien i samfunnet og 40 % av materialressursene. Globalt står næringen også bak hele 40 % av de totale klimagassutslippene. BREEAM-NOR er et viktig verktøy for å begrense disse negative klimavirkningene og for å oppnå gode miljøkvaliteter.

- Mange syns det er utfordrende å integrere BREEAM godt i bygge- og enteprisekontrakter. Det går utover miljøkvalitetene i prosjektet, og det vil vi gjøre noe med, sier Anders Nohre-Walldén i Grønn Byggallianse

Arntzen de Besche og Grønn Byggallianse vil sammen utarbeide en veileder med forslag til kontraktsbestemmelser som kan brukes for å implementere BREEAM i bygge- og entreprisekontraker. Som et ledd i dette samarbeidet vil det arrangeres kurs og workshop for å øke bevisstheten og kunnskapen til bransjeaktørene.

Målet er å bidra til at flere aktører innenfor bygge- og eiendomsnæringen oppnår gode miljøkvaliteter i sine prosjekter. På denne måten ønsker vi å skape en juridisk beskyttelse av miljø og klimamål, samfunnsbidrag og sosialt samfunnsansvar.

Foto: Ill. Schmidt / Hammer / Lassen (DK). Bildet viser VIA i Ruseløkkveien 26-30 i Oslo, hvor Arntzen de Besche flyttet inn i 2021. Prosjektet er sertifisert med BREEAM-NOR Excellent.

Lager veileder for BREEAM-kontrakter i byggeprosjekter

Vjosa er spesialisert innenfor tvisteløsning og kontraktsrett, og jobber hovedsakelig opp mot bygge- og anleggsbransjen.

Arbeidet hennes omfatter utvikling av kontrakter, oppfølging av prosjekter og håndtering av sluttoppgjør og tvister, både for nasjonale og internasjonale aktører. Vjosa har verdifull erfaring fra store og komplekse prosjekter, herunder et av Norges største OPS-prosjekter (Rv. 555). Videre har Vjosa opparbeidet seg bred erfaring innen tvisteløsning og prosess.  

Hun har også kompetanse innen miljørett. Temaet for hennes masteravhandling var «Miljøkrav i entreprisekontrakter». I samarbeid med Grønn Byggallianse, har Vjosa vært med på å utarbeide kontraktsveilederen for BREEAM-sertifisering. Hun var også involvert i Klimaskiftet for bygg og eiendom og har holdt flere foredrag om bærekraft, blant annet i samarbeid med Skift og Ungt Entrepriseforum. 

Vjosa har hatt en rekke verv og er i dag nestleder i Advokatforeningens utvalg for Yngre advokater Oslo. 

Gjennom sine erfaringer, har Vjosa fått en god forståelse av samspillet mellom juss, politikk og næringsliv. Dette gjør at hun ser saker og juridiske problemstillinger i et helhetlig perspektiv. Ved å kombinere faglige kompetanse og personlige driv, jobber Vjosa proaktivt med å oppnå optimale resultater i alle saker og prosjekter. 

Kontaktinformasjon

+47 952 84 186

vma@adeb.no

+47 23 89 40 00

Kompetanseområder