Eiendom

Forkjøpsrett og andre rettigheter til å overta en fast eiendom er det som utgjør «løysingsrettar» etter lov om løysingsrettar. Forkjøpsretten er den mest vanlige undergruppen, og vi skal i det følgende se nærmere på denne og når den utløses.

Hovedregelen er at forkjøpsretten ved salg av eiendom utløses «frå den tid då det er avtale på bindande måte» at eiendommen skal gå over til nye eier. Det vil si at fra det tidspunktet man har inngått en bindende avtale om kjøp og salg av en eiendom vil en forkjøpsrettinnehaver kunne gjøre gjeldende forkjøpsretten. Videre vil tvangssalg, arv og lange leieavtaler også kunne utløse forkjøpsretten.

Når eiendommen er eid av et selskap og det hefter en forkjøpsrett på eiendommen vil forkjøpsretten kunne gjøres gjeldende når «ein så stor del av aksjane eller selskapspartane skiftar eigar at styringsretten i selskapet kjem på andre hender» jf. løysl. § 11 femte ledd.

Hva som nærmere utgjør en så stor del at styringsretten skifter hender fremgår ikke direkte av ordlyden i loven. Det klare tilfellet er der en eiendom eies av et aksjeselskap og alle aksjene overdras. Da er det liten tvil om at styringsretten har skiftet hender. For de tilfellene at kun deler av aksjene overdras vil rettspraksis og forarbeidene i stor grad gi veiledning. Høyesterett har blant annet nylig avsagt en avgjørelse hvor tema har vært oppe, og hvor noen hovedlinjer er blitt fastsatt.

Høyesterett avsa før sommeren dom i en sak vedrørende en gjensidig forkjøpsrett i to naboeiendommer. (HR-2023-1250-A) Sakens faktum var noe uvanlig. Eneaksjonæren i selskapet, som eide den ene eiendommen, vedtok innløsning av aksjene i selskapet. Deretter ble det gjennomført kapitalforhøyelse i selskapet. Den opprinnelige eneaksjonæren ble sittende igjen med en tredjedel av aksjene. Eieren av den andre eiendommen mente at denne restruktureringen av eierskapet utløste forkjøpsretten, og krevde å overta den aktuelle eiendommen, jf. løysingsrettslova § 11 femte ledd.

Retten oppsummerte med at hvorvidt en aksjeoverføring fører til at «styringsretten i selskapet kjem på andre hender», beror på en konkret vurdering. Sentralt står hvor stor andel av de stemmeberettigede aksjene som kommer på andre hender. Det må også legges vekt på eventuelle vedtak i selskapet og avtaler mellom aksjeeierne, som påvirker hvem som har styringen. Dersom ikke alle aksjene er overført, kan det ha betydning hvor spredt eller konsentrert det nye eierskapet er blitt.

Retten fant at den veiledende hovedregelen er at forkjøpsrett utløses ved kjøp av mer enn 90 prosent av aksjene og at vilkåret som hovedregel vil være oppfylt da. Terskelen samsvarer med vilkårene for tvungen overføring av aksjer i henhold til reglene i aksjeloven § 4-26 første og sjuende ledd. For slik utløsning av mindretallsaksjonærer er det også et krav om eierskap på 90 prosent..

I et tilfelle der ikke alle aksjene er blitt overført vil det også kunne være av betydning hvor «spredt eller konsentrert» det nye eierskapet er blitt.

I den konkrete saken fant retten at to tredjedeler av aksjene i det ene selskapet, som var kommet på andre hender, ikke var tilstrekkelig til å utløse forkjøpsretten.

Ikke bare ved kjøp av eiendomsselskaper, men særlig også ved restruktureringer (og due diligence i den forbindelse) er det helt sentralt at man klarlegger om en forkjøpsrett utløses ved den planlagte transaksjonen, og som følge avtaler som aksjonærene inngår i den forbindelse.

Når utløses forkjøpsrett i eiendom ved overdragelse av aksjer? 

Kontinuitet for rettigheter og forpliktelser er sentrale hensyn ved fusjon og fisjon, og selv om ikke kontinuitetsprinsippet er lovfestet står prinsippet sterkt i norsk rett. Fusjon og fisjon bidrar til at selskaper kan tilpasse seg samfunnsutviklingen, og er nyttige omstruktureringsmekanismer.

Kontinuitetsprinsippet gjør det mulig å gjennomføre hensiktsmessige kommersielle transaksjoner uten at rettigheter, som etter alminnelige formuerettslige regler bygger på diskontinuitet, setter en stopper for transaksjonen. Det overdragende selskapet anses å fortsette i det overtakende selskapet. Dette innebærer at det ikke finner sted noe identitetsskifte eller noen overdragelse i relasjon til selskapets medkontrahenter eller andre som har rettslige posisjoner overfor det overdragende selskapet.

Utgangspunktet om at fusjon og fisjon ikke utløser forkjøpsrett må modifiseres noe, og hvorvidt forkjøpsretten faktisk utløses beror på en konkret vurdering av det rettslige utgangspunktet. For å sikre at senere fusjon og fisjon ikke vil utløse forkjøpsrett bør det vurderes å regulere forholdet nærmere i selskapsdokumentasjonen (vedtekter, aksjonæravtalen mv.).

En forkjøpsrett kan være lovbestemt eller særskilt avtalt. Vi skal se nærmere på disse to grunnlagene.

Aksjeloven har egne regler om forkjøpsrett i kapittel 4. Utgangspunktet er at aksjeeiere har rett til å overta en (eller flere) aksje når aksjen skifter eier. Videre heter det at forkjøpsretten utløses ved enhver form for eierskifte. Dette gjelder så langt ikke annet er fastsatt i vedtektene eller bestemt ved lov.

Når det gjelder reglene om forkjøpsrett sett opp mot aksjelovens regler om fusjon og fisjon, har ikke dette så lang vært behandlet av Høyesterett. Retten uttalte i Kvinnherad Energi-saken at

«[a]ksjelovens bestemmelse om forkjøpsrett er generelt utformet og kommer etter ordlyden til anvendelse også ved fusjon og fisjon. Samtidig må bestemmelsen forstås på bakgrunn av kontinuitetsprinsippet».

Dette kan tale for at aksjelovens regler om forkjøpsrett vil vike for kontinuitetsprinsippet når det gjelder fisjon og fusjon. Før spørsmålet har vært behandlet konkret av domstolen kan man ikke si sikkert hva utfallet vil være.

Når det gjelder avtalt forkjøpsretts betydning ved fisjon og fusjon er det ulike hensyn som gjør seg gjeldende. Utgangspunktet er likevel at en forkjøpsrett ikke utløses ved fusjon og fisjon med mindre det foreligger 

At det er adgang til å innskrenke eller utvide aksjelovens regler om forkjøpsrett gjennom vedtektene er ikke tvilsomt. Dette følger direkte av aksjeloven § 4-19.

I Kvinnherad Energi-saken oppsummerte retten rettspraksis og uttalte at

«Også en avtalt forkjøpsrett må forstås på bakgrunn av kontinuitetsprinsippet. Utgangspunktet må etter mitt syn være at en forkjøpsrett ikke utløses ved fusjon og fisjon med mindre det foreligger særlige holdepunkter for dette» (understreket her).

Hva som ligger i kravet til særlige holdepunkter sier ikke dommen noe om, men Høyesterett stiller ikke krav til at det må fremgå uttrykkelig av vedtektene eller aksjonæravtale 

 forkjøpsretten skal gjelde ved fusjon og fisjon for at denne skal kunne gjøres gjeldende. Retten fant at løsningen beror på en 

«konkret tolkning av rettsgrunnlaget for den enkelte forkjøpsrett», 

og man står da overfor en helhetsvurdering

Hva som står i vedtektene om utløsing av forkjøpsrett vil blant annet være sentralt. Disse bestemmelsene må også ses opp mot de øvrige bestemmelsene i vedtektene. Dersom forkjøpsrett utløses ved overdragelse, og vedtektene definerer hva en overdragelse er vil dette langt på vei være med å avklare spørsmålet.

Det samme gjelder for hvordan spørsmålet er (eller ikke er) regulert i en aksjonæravtale.

Det som ble sentralt i Kvinnherad Energi-saken var at ordlyden i forkjøpsretten var utformet vidtrekkende. Forkjøpsretten gjaldt ikke bare ved alminnelige overføring av aksjene, men også når det på annen måte forføyes over aksjene. Videre var det avtalt at forkjøpsretten også gjaldt ved vesentlige endringer i eierforholdene hos selskapets eiere, det vil si partene i aksjonæravtalen. Retten så også hen til at de hensynene kontinuitetsprinsippet skulle ivareta ikke gjorde seg gjeldende i saken fordi det overdragende selskap som følge av en lang transaksjonsrekke opphørte å eksistere. Retten la også vekt på at hensikten med avtalt forkjøpsrett er at den berettigede etter avtalen skal kunne bestemme hvem de ønsker å samarbeide med og hva som er et tjenlig samarbeid. Flertallet kom til at Kvinnherad Energi kunne gjøre forkjøpsretten gjeldende.

Skal man unngå tvil om hvorvidt fusjon/fisjon utløser forkjøpsrett bør man regulere dette klart i aksjonæravtalene, vedtekter og eventuelle kjøpsavtaler. I forbindelse med planlegging av restruktureringer er det også viktig ha et bevisst forhold til hvordan forkjøpsrett er utformet i vedtekter og aksjonæravtaler.

Forkjøpsrett ved fisjon og fusjon på bekostning av kontinuitetsprinsippet?

Strøksservitutter er negative servitutter som legger begrensninger på et større område. Bestemmelsene gjelder gjerne krav til høyder og antall etasjer i bygg, fasader og stil (byggeskikk) eller hvilke typer virksomhet som kan utøves i området.

Uenigheter ved en slik servitutt var bakgrunnen for dommen som ble avsagt av Borgarting lagmannsrett den 7. september 2022 (LB-2021-139564). Saken gjaldt hvorvidt et utbyggingsprosjekt igangsatt av Dr. Holms Hotell på Geilo var i strid med en tinglyst servitutt der det fremgikk at den aktuelle eiendommen bare kunne brukes til hyttetomter. En slik servitutt vil kunne påvirke verdien av eiendommen negativt.

Saken reiste spørsmål om:

1. Hvem rettighetshaver er og som dermed har påtalerett over servitutten.

2. Hva formålet med den tinglyste servitutten var og om dette utgjorde en strøksservitutt.

En følge av å fastlegge hvem som er rettighetshaver og påtaleberettiget er at man får klarhet i hvem som kan slette den tinglyste servitutten.

Det rettslige utgangspunktet er at den eller de som har fått stiftet en servitutt, også er påtaleberettigede. Påtalerett innebærer at man har rett til å påberope seg servitutten, reise sak for domstolene og gi avkall på servitutten (slette den).

Servituttloven fastslår at retten til å påberope seg en strøksservitutt ligger til «kvar eigedom på området». Hva som utgjør et område må vurderes konkret.

Utgangspunktet for lagmannsretten i saken på Geilo var at rettsetterfølgeren (Timrehaugveien 2 AS) til selskapet som i sin tid hadde stiftet retten (A/S Norsk Hotelcompagnie) hadde disposisjonsrett over servitutten. For at hytteeierne (saksøkerne) skulle være påtaleberettigede måtte det foreligge et annet særskilt grunnlag. Om servitutten er en strøksservitutt utgjør dette et slikt særskilt grunnlag. Retten vurderte derfor om servitutten som forelå var en strøksservitutt.

En strøksservitutt er definert som en rett som skal «tryggja ein særskild bu- og byggjeskipnad på eit område, ligg til kvar eigedom på området og gjeld i den mon det kan vera til noko nytte for eigedomen» jf. servituttloven § 4.

Ved fastleggingen av om det forelå en strøksservitutt på Geilo vurderte retten først hvilket område som var relevant. Deretter foretok de en konkret vurdering av servitutten ut ifra en tolkning av denne basert på alminnelig avtaletolkning.

Ordlyden tilsa ikke at servitutten var tenkt som en strøksservitutt, men ga heller ingen anvisning på hva formålet var. Retten mente at det var «umiddelbart naturlig» at et formål med servitutten var å begrense konkurranse for det allerede etablerte hotellet, fordi tomtene servitutten ble tinglyst på ligger helt i nærheten av hotellet.

Her er myndighetenes forslag til forbud mot negative servitutter i dagligvaremarkedet

Servitutten hadde blant annet bestemmelser om

forbud mot særskilte konkurrerende virksomheter (hotellvirksomhet, pensjonat, kafe ol.)

forbud mot sjenerende virksomhet (revegård)

begrensning i antall hytter man kunne bygge

rett til å godkjenne fasadetegninger for selger

Retten tolket vilkårene slik at servituttens formål var å begrense konkurranse og at det forelå et kommersielt hensyn om økt bruk av hotellets tjenester. Retten kom dermed frem til at formålet ikke var å

 «tryggja ein særskild bu- og byggjeskipnad på eit område»

 og at det derfor ikke forelå en strøksservitutt. Hyttenaboene var da heller ikke påtaleberettigede. Dommen er ikke rettskraftig.

Før man skal utvikle en eiendom vil det i mange tilfeller være en fordel at en strøksservitutt slettes, slik at denne ikke er til hinder for planer man har for eiendommen. En håndtering av servitutten vil også kunne hindre konflikter ved utvikling av en eiendom, som kan være veldig ressurskrevende. Dersom man bygger i strid med en servitutt vil man kunne bli erstatningsansvarlig overfor rettighetshaverne.

Hvor lenge en servitutt varer kan være regulert i servitutten selv. Dersom servitutten ikke er tidsbegrenset vil den i utgangspunktet være evigvarende.

En måte å få slettet strøksservitutter på er å innhente samtykke til sletting fra alle rettighetshaverne. Dette kan være en lite praktisk løsning dersom det er snakk om mange rettighetshavere. Grunnen til dette er at det både kan være vanskelig å fastsette kretsen av rettighetshavere, og fordi sjansen øker for at noen motsetter seg slettingen jo flere rettighetshavere det blir.

Dersom man ikke oppnår samtykke kan man gå til domstolene for å få fjernet (avskiping) eller endret (omskiping) servitutten.

servitutten må rettigheten være klart mer til skade enn gagn, og forholdet skal ikke kunne avhjelpes med å endre rettigheten. Det skal i så fall ytes en erstatning.

 kan skje dersom

1) det ikke er noen avgjørende grunn imot det, man bærer kostnaden selv, og endringen er minst like god for motparten eller

2) dersom fordelen for en part er vesentlig (monaleg) større en tapet til den andre.

Endringer kan være praktiske dersom servitutten gjelder en veirett, men også i andre tilfeller. Kostnadene dekkes av den som krever endringen, men her er det unntak dersom endringen gagner begge parter.

Servitutter kan også settes til side ved ekspropriasjon. Da er man over i ekspropriasjonslovgivningen. Her er vilkåret at inngrepet utvilsomt er «meir til gagn enn skade» og erstatningsinngrepet trengs til nærmere angitte tiltak bestemt i loven.

I forbindelse med kjøp (due diligence), regulering og utvikling av eiendom, er det viktig å ha et bevisst forhold til om servitutter innebærer reelle begrensninger, hvem som kan påberope seg servitutter og de rettslige mekanismene for å håndtere servitutter som tilsynelatende legger begrensninger på en utvikling av en eiendom.


Servitutter som årsak til konflikt ved utvikling av eiendom

Anne jobber i hovedsak med næringseiendom og bistår blant annet ved eiendomstransaksjoner, utforming av avtaler og tinglysning.

Hun har skrevet masteroppgave innenfor fagområdet plan- og bygningsrett med tittelen «Når mangel på skolekapasitet i kommunene hindrer øvrig utbygging. – En juridisk og empirisk undersøkelse av forbudet mot å inngå utbyggingsavtaler med vilkår om sosial infrastruktur».

Fra tidligere har Anne ledererfaring innenfor frivillige organisasjoner. Hun har journalistisk erfaring fra Høgskolen i Oslo og Akershus, og er som rådgiver opptatt av å levere et godt faglig produkt – både i innhold og i språk. 

Kontaktinformasjon

+47 404 53 173

ann@adeb.no

+47 23 89 40 00

Kompetanseområder

Eiendom

Anne Svanaug Straume

Aktuelt

Når utløses forkjøpsrett i eiendom ved overdragelse av aksjer?

Forkjøpsrett ved fisjon og fusjon på bekostning av kontinuitetsprinsippet?

Servitutter som årsak til konflikt ved utvikling av eiendom

Nyhetsbrev