Entreprise

Tvisteløsning 

Restrukturering og insolvens 

Ved konkursbehandling er det et grunnleggende prinsipp at konkursboet, representert ved bostyrer, står fritt til å velge om boet vil videreføre de avtalene det konkursrammede selskapet (skyldneren) har inngått eller ikke. Utgangspunktet er at boet ikke blir bundet av skyldnerens avtaler med mindre boet velger å tre inn i avtalene. Når det gjelder leieavtaler for fast eiendom er likevel regelen den motsatte: Her er boet bundet av leiekontrakten helt frem til konkursboet eventuelt gir melding om at boet ikke vil tre inn. Boet har uansett en valgrett med hensyn til om boet vil tre inn i skyldnerens avtaler eller ikke.

De første fire ukene etter konkursåpning

De første fire ukene etter konkursåpning kan boet på et hvilket som helst tidspunkt tre ut av husleiekontrakten med umiddelbar virkning og stille lokalene til huseiers disposisjon. Boet blir da fritatt for plikten til å betale leie for tiden etter uttreden.

Noen ganger kan det være nødvendig for boet å beholde lokalene i en tid etter konkursåpning, for eksempel dersom skyldneren har et stort og verdifullt varelager som helst bør bli liggende inntil boet får solgt varelageret. Dette er vanligst i større konkursbo.

En annen sak er at dersom konkursboet får solgt hele skyldnerens virksomhet til en kjøper som viderefører denne, kan konkursboet også overdra leieavtalen til samme kjøper uten at utleier kan motsette seg dette. Dette forutsetter at boet ikke har trådt ut av leieavtalen på forhånd.

Fortsetter boet å bruke lokalene til skyldneren etter konkursåpning, må boet imidlertid også betale for bruken. Derfor vil det å tre ut av skyldnerens husleiekontrakt som oftest være noe av det første bostyrer gjør i en bobehandling.

Hvem har ansvar for å tømme, rydde og rengjøre?

Vi får ofte spørsmål fra utleier om boet sørger for å tømme, rydde og rengjøre lokalene når leietaker har gått konkurs. Det litt kjipe svaret på dette spørsmålet er som oftest at når leietaker er konkurs, skyldes det at leietaker ikke har nok penger til å betjene alle sine forpliktelser – heller ikke å betale for tømming og rydding. Dermed blir utleier selv ofte sittende med regningen. Utleier kan melde sitt krav på betaling for rydding utleier har måttet utføre som en fordring i konkursboet, men vil da i beste fall få dekket en mindre prosentandel av kravet, ved såkalt dividende. I praksis gjøres det ofte en «hestehandel» mellom konkursboet og utleier, der konkursboet får mulighet til å være vederlagsfritt i lokalene i en periode etter konkursåpning, mot at konkursboet bruker tiden på å selge unna og kvitte seg med mest mulig av det som befinner seg i lokalene.

Håndtering av varelager og driftstilbehør

Normalt vil bostyrer abandonere løsøre i lokalene som boet ikke kan få noen penger ut av. Abandonering innebærer at boet opphever konkursbeslaget i de eiendelene som abandoneres og blir samtidig fri for ansvar for disse.

Boet vil for det første ha en interesse i å abandonere varelager og driftstilbehør som er pantsatt for mer enn det kan selges for. I tilfelle er det normalt panthaveren som vil ta jobben med å selge unna eiendelene. Hvis dette skjer, kan det også hende at panthaveren henvender seg til utleier med spørsmål om å få leie lokalene i en kort periode, ettersom det ofte er mest ressurseffektivt at salget skjer der eiendelene befinner seg.

Videre vil boet gjerne velge å abandonere annet «rot og skrot» som befinner seg i lokalene og som ikke nødvendigvis er pantsatt, men som har så lav verdi eller som er så ressurskrevende å få solgt at det ikke har noen økonomisk verdi for boet. Ved abandoneringen opphever boet som nevnt konkursbeslaget i de abandonerte eiendelene og slipper da bryderiet med å kvitte seg med eiendelene. Utleier er den som får problemet kastet over på seg.

Viktig at du som utleier sikrer krav som springer ut av leieforholdet

Dette viser hvor viktig det er at utleier sikrer krav på ubetalt leie og andre krav som springer ut av leieforholdet med enten en bankgaranti eller et leiedepositum fra leietaker. Et depositum eller en bankgaranti vil normalt kunne kreves utbetalt for å dekke både påløpt leie som ikke er betalt og leie ut oppsigelsestiden, og skader på lokalene og kostnader som følge av manglende rydding og rengjøring. Går leietaker konkurs vil utleier dermed kunne få full dekning for sine krav innenfor det beløpet som er stilt som sikkerhet.

Har leietaker stilt et leiedepositum på bankkonto som sikkerhet vil for øvrig den del av depositumsbeløpet som ikke tilfaller utleier normalt gå til konkursboet. Dermed er det ikke helt uvanlig at boet og utleier får en diskusjon om hvor mye leietaker egentlig skylder utleier, da boet er interessert i å beholde resten av depositumet.

Som utleier er det også viktig å være kjent med at dersom konkursboet ikke trer ut av leieforholdet umiddelbart etter konkursåpning, skal boet også dekke husleien som såkalt massefordring, altså betale leien fullt ut, for tiden fra konkursåpning og frem til lokalene er fristilt.

Retten til å tre ut av kontrakten med umiddelbar virkning opphører etter fire uker

Venter boet mer enn fire uker etter konkursåpning med å tre ut av kontrakten, kan ikke boet lenger tre ut med umiddelbar virkning. Boet vil da bare kunne si opp leiekontrakten «med sedvanemessig varsel», eller med tre måneders varsel dersom noen slik sedvane ikke finnes. Husleien må da også dekkes som massefordring ut oppsigelsestiden, og boet får et ansvar for å levere tilbake lokalene i kontraktsmessig stand; det vil i de fleste tilfeller si ryddet og rengjort.

Basert på vår erfaring som bostyrer i en lang rekke konkursbo over flere tiår, kan vi oppsummere følgende anbefalinger til den som skal leie ut næringslokaler:

Går leietaker konkurs må utleier være forberedt på at det ikke alltid er noen som kommer og ordner opp lokalene etter leietaker. Sørg derfor alltid for tilfredsstillende sikkerhet i form av tredjemannsgaranti eller depositum. Ikke minst er det viktig at sikkerheten også dekker andre krav som springer ut av leieforholdet. 

Når konkursen er et faktum, er det viktig å avklare så tidlig som mulig med bostyrer hva som skal skje med lokalene videre, slik at utleier kan planlegge å leie ut lokalene på nytt og dermed unngå videre tap. Dersom boet overdrar hele skyldnerens virksomhet under ett, har boet også rett til å overdra leieforholdet. 

Utleier må være klar over de særskilte fristene som gjelder i konkurs med hensyn til at boet kan tre ut av leieforholdet. I større konkursbo bør også utleier være oppmerksom på muligheten for at boet kan velge å leie lokalene for en periode etter konkursåpning, og at boet i tilfelle skal dekke leie i perioden fullt ut, som såkalt massefordring.


Leietaker er konkurs - hva gjør vi?

Samlet dekker avdelingen hele eiendomsbransjen, og samarbeider med flere av de andre avdelingene på huset for å yte de beste rådene gjennom hele verdikjeden. Fra klienten inngår opsjonsavtaler, via tomtekjøp og regulering, entrepriseavtale og byggefase, til forhandling av leiekontrakter og salg – og eventuelle tvister.

- Vi er et stort og bredt sammensatt team med spesialister innenfor alle deler av eiendomsbransjen. Vi jobber med store og komplekse transaksjoner som krever at vi må ha inngående detaljkompetanse om tilstøtende områder som for eksempel selskapsrett, skatt og finansielle forhold. Derfor jobber vi tidlig med å avklare prosjekter og fordele ressurser slik at klienten får den nødvendige prosjekt-, markeds-, og bransjeforståelsen der de trenger det, forteller partner Eilif S. Koch.

Gjennom flere tiår har teamet i Arntzen de Besche vært tett på markedet, både innenfor transaksjoner og utviklingsprosjekter. De har jobbet for flere av landets ledende eiendomsutviklingsselskaper, entreprenører, tilretteleggere og investorer.

Nye markedstrender, kontraktsformer og lovendringer gjør at klientenes behov er i stadig endring. Skatteendringer er noe av det som påvirker næringen mest, derfor samarbeider de tett med skatteavdelingen på huset. De jobber også tett med advokatene innenfor Entreprise og M&A for å sikre totalleveranse.

- Det at vi jobber tett med M&A-avdelingen vår, gjør at vi hele tiden har god innsikt i trendene, mekanismene, utviklingen og praksis i et bredere transaksjonsmarked. Slik blir vi viktige strategiske samtalepartnere for klientene våre. Hos oss kan klientene være trygge på at vi forstår helhetsbildet, og at vi kan hjelpe dem med å ta gode strategiske beslutninger, forteller partner Håvard Bergli.

I dag er det over 400 syndikater i Norge som er forvaltet av et titalls tilretteleggere, og utgjør om lag 1/3 av alle transaksjoner i næringseiendomsmarkedet. Samlet sitter de på en eiendomsverdi på cirka 150 milliarder kroner.

- Utviklingen av syndikater har vært naturlig og viktig fordi det har vært en utfordring at det norske markedet sliter med å finne investeringsobjekter innen eiendom, og det finnes få børsnoterte eiendomsselskaper i Norge, sier Hans Henrik Kværne.

- Vi ser det har blitt flere aktører i dette markedet de siste 15 årene, og dette har vært en viktig kilde til at eiendomsutviklere kan vokse fordi de får med seg finansielle investorer.

HØY AKTIVITET UNDER PANDEMIEN, TROSS DYSTRE SPÅDOMMER

Da landet stengte ned i mars 2020 og folk ble beordret til å jobbe hjemmefra, var det mange som spådde negativ utvikling i næringseiendomsmarkedet. Realiteten var derimot at det ble registrert et høyere antall transaksjoner i løpet av året enn noen gang tidligere.

- Vi har særlig merket etterspørselen etter kombinasjonskontor og logistikk, og mer generelt en økt interesse for salgsobjekter som ikke fører med seg stor risiko, forteller Eilif S. Koch.

I starten av pandemien gikk mye av tiden med til å gi råd og sikre gode samarbeidsforhold mellom eiere og leietakere, som opplevde dramatiske kutt i omsetningen over natten.

- Jeg opplever at man generelt sett kom frem til gode løsninger, og at man agerte godt på den informasjonen man hadde, forteller Hans Henrik Kværne.

Thomas, Håvard, Hans Henrik og Eilif er alle lokaliserte i Oslo. Eilif, Thomas og Hans Henrik har jobbet tett sammen i mer enn 15 år. For halvannet år siden fikk de også Håvard Bergli med på laget, som har ti års erfaring som finansiell tilrettelegger av syndikerte eiendomsprosjekter. I januar 2022 trer Marianne Raa Bjaaland inn som ny partner. Hun har mange års erfaring som leder av advokatkontoret i landets nest største boligbyggelag USBL, og som advokat i OBOS.

Høy aktivitet har det også vært ved Trondheimskontoret de siste årene. Her har Anders Dyrseth, Erlend L. Solberg, Kristin Wist og Simon Jynge jobbet tett sammen i over ti år, og har sett det sterke engasjementet rundt by- og boligutvikling i Trondheim på nært hold.

- Det er en stor investeringsvilje og ønske om å bygge enda bedre bymiljøer i Trondheim og omegn, forteller Erlend.

Kristin og Simon opplever også en by som er i enorm vekst, hvor en rekke områder i byen endrer karakter.

- Dette er gjerne landbruks- eller industritomter som reguleres om til moderne boområder, handels- og næringsbygg. Det genererer en del oppdrag for oss som er eiendomsadvokater, forteller de.

Også på transaksjonssiden er det god aktivitet.

- Særlig de siste fem årene har vi sett økt aktivitet i markedet i Trøndelag, forteller Anders Dyrseth.

ØKT ETTERSPØRSEL ETTER PLAN- OG BYGNINGSRETT

Teamet opplever økt etterspørsel etter spisskompetanse innen plan- og bygningsrett. Derfor har teamet satset betydelig på denne kompetansen den siste tiden. For ett år siden ble Bård Berge ansatt som senioradvokat i avdelingen, med spisskompetanse i det offentligrettslige regelverket knyttet til eiendomsutvikling.

Tidligere i høst kom også senioradvokat Kristin Dalvang inn i avdelingen, som har jobbet med de juridiske, kommersielle og praktiske aspektene knyttet til eiendomstransaksjoner. Kompetansen styrkes ytterligere når Marianne Raa Bjaaland trer inn som ny partner.

- Vi er svært fornøyde med å få inn Marianne og hennes lange erfaring med strategiske og langsiktige grep i kompliserte prosjekter, utbyggingsavtaler og entrepriserett. Hun er en viktig del av vår satsing på dette området, forteller Hans Henrik Kværne.

Thomas Øslebø er partner og har spesialistkompetanse innenfor kjøp og utvikling av eiendom. Han forteller at det å jobbe med næringseiendom handler om mer enn ren eiendomsjuss. Her må man også ha kunnskap om selskapsrett, aksjonæravtaler, skatt, finansregulatoriske spørsmål, i tillegg til å ha god kommersiell forståelse og være en god nettverksbygger.

- Å ta initiativ til å samle de som har interesse av hverandre, er en viktig del av jobben vår. Vi er et bredt fagmiljø som skal sikre hele spekteret av tjenester samtidig som vi har et livsløpsfokus i prosjektene, forteller han.

Videre forteller han at de jobber mye og bevisst for å inkludere de unge som kommer til.

- Det er viktig for oss at fullmektiger og unge advokater inkluderes godt. Dette gjør vi blant annet gjennom coaching og å dele av nettverket vårt. Slik bidrar vi til utvikling av fagkompetanse, kommersiell forståelse og bransjekunnskap som er helt sentralt for å styrke arbeidet vi gjør, avslutter han.

Solid vekst og rekruttering for eiendomsavdelingen i Arntzen de Besche

Simon har sine spesialfelter innen konkurs, fast eiendoms rettsforhold og transaksjoner, i tillegg til tvisteløsning og prosedyre for domstolene.  

Han bistår klienter med salg og utleie av fast eiendom, både i bolig- og næringsforhold. Han har betydelig erfaring med kontraktsforhandling og kontraktsutforming, og i å håndtere problemstillinger knyttet til pant, servitutter og andre heftelser. Simon er en av våre advokater med særlig kompetanse på elektronisk tinglysing, som er et svært tids- og kostnadsbesparende verktøy. Han har bakgrunn fra eiendomsmegling, og kan også bistå i saker som gjelder meglers profesjonelle plikter.  

I forhandlinger er Simon særlig opptatt av å finne ut hva partene egentlig er uenige om. Ofte er det noe annet enn det de har gjort til gjenstand for tvisten, noe som kan bidra til en bedre langsiktig løsning for begge parter.

Kontaktinformasjon

+47 908 08 341

shi@adeb.no

+47 23 89 40 00

Kompetanseområder

Entreprise

Tvisteløsning

Restrukturering og insolvens

Simon Karim Jynge

Aktuelt

Leietaker er konkurs - hva gjør vi?

Solid vekst og rekruttering for eiendomsavdelingen i Arntzen de Besche

Nyhetsbrev