Tvisteløsning 

Styre- og ledelsesansvar 

Olje og gass

Offshore og shipping 

Restrukturering og insolvens 

M&A 

Entreprise

Kommersielle kontrakter

4. mai 2021 avsa Høyesterett dom i sak mellom Selvaag Bolig som utbygger, og Staten (HR-2021-953-A). Kommunens kompetanse til å fastsette rekkefølgekrav i medhold av plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10 har vært et tema i mange reguleringssaker og forhandlinger av utbyggingsavtaler, og denne dommen gir klare føringer av betydning for tilsvarende saker i fremtiden.

I denne sak hadde Oslo kommune stilt som rekkefølgekrav at en del av en tursti måtte være oppgradert og opparbeidet før midlertidig brukstillatelse kunne gis for et boligprosjekt. Fylkesmannen (nå Statsforvalteren) i Oslo og Viken stadfestet vedtaket etter at utbyggeren hadde klaget.

For Høyesterett var tvistetemaet om fylkesmannens vedtak var ugyldig fordi det bygget på en uriktig tolkning av plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10, eller fordi det forelå myndighetsmisbruk i form av utenforliggende hensyn eller vilkårlig skjønnsutøvelse.

Et flertall på tre dommere mente at fylkesmannen hadde tolket loven feil og at vedtaket derfor var ugyldig. Flertallet la til grunn følgende forståelse av § 12-7 nr. 10 (avsnitt 58):

Kommunen kan bare oppstille rekkefølgebestemmelser for å dekke reelle behov som utløses eller forsterkes av utbyggingen, eller for å avhjelpe ulemper denne fører til. I dette ligger at det må være en slik relevant og nær sammenheng mellom tiltaket og utbyggingsprosjektet at det er berettiget å kreve at utbyggingen gjennomføres i en bestemt rekkefølge. Det er ikke i seg selv tilstrekkelig at infrastrukturtiltaket anses formålstjenlig eller ønskelig hvis tiltaket ikke står i en slik sammenheng med det nye prosjektet. Rent fiskale hensyn kan ikke begrunne vedtak etter § 12-7 nr. 10.

Begrensningen ligger følgelig i at rekkefølgetiltaket må ha en relevant og nær sammenheng med det aktuelle utbyggingsprosjektet. At det anses formålstjenlig eller ønskelig uten at det utløses av omsøkt prosjekt, er ikke tilstrekkelig.

Som flertallet påpeker, og mindretallet problematiserer, vil dette gjelde i de tilfeller kommunen ikke har til hensikt å utføre tiltaket selv. Høyesterett holder dermed døren åpen for at enkelte rekkefølgekrav kan vedtas uten en slik sammenheng. For de utbyggingsrelaterte rekkefølgekravene, vil imidlertid dette ha mindre praktisk betydning.

Flertallet presiserte imidlertid et det enkelte utbyggingsprosjekt ikke kan vurderes isolert og uttalte:

Det må tvert om ses i sammenheng med eksisterende bebyggelse og infrastruktur i området, og det avgjørende er hvilke tiltak som samlet sett er nødvendige i nærmiljøet hvis utbyggingen gjennomføres. De såkalte «sumvirkningene» kan med andre ord tas i betraktning, slik at helheten ivaretas. Rekkefølgebestemmelser kan også gjelde tiltak utenfor selve planområdet.

Dette betyr altså ikke at kommunen er hindret fra å vedta omfattende rekkefølgekrav, for å dekke et behov som i «sum» er utløst av et større utbyggingsområde, men det forutsetter en bevissthet og en konkret vurdering av hvilke krav som er utløst av hvilke behov.

Høyesterett underbygger med dette at rekkefølgekrav skal være det rekkefølgekrav alltid er ment å være, bestemmelser som dekker et reelt behov for at tiltak må utføres i en bestemt rekkefølge, og ikke en «brekkstang» for kommunen for å få løst andre behov eller skape ubalanserte posisjoner i forhandlinger om utbyggingsavtaler.

Dommen vil ha stor praktisk betydning for eiendomsutviklere, både i dialogfasen av reguleringsprosesser og i utbyggingsavtaleforhandlinger med kommunen.

Nyhetsbrev: Ny dom fra Høyesterett setter grenser for hva myndighetene kan kreve som rekkefølgetiltak

Reidar har bred og omfattende erfaring innenfor store deler av det forretningsjuridiske området. De siste årene har hovedvekten av hans praksis vært knyttet til tvisteløsning og prosedyre, og han har ført en rekke store tvistesaker både for alminnelige domstoler og ved voldgift.  

Reidars tvisteløsningspraksis knytter seg i stor grad til to hovedområder: Det ene er bistand i forbindelse med tvister knyttet til transaksjoner og selskapsrett, der noen aktuelle problemstillinger har vært oppgjør for blant annet aksjetransaksjoner, ansvar under skadesløsholdelser og garantier og styre- og ledelsesansvar ved konkurs. Det andre er tvister knyttet til ulike typer leveranse-, tilvirknings- og entreprisekontrakter, der noen aktuelle problemstillinger har vært rettigheter og plikter knyttet til endringer, sluttoppgjør, hevingsoppgjør og lignende. 

Etter mange år som rådgiver innenfor sine hovedområder, har Reidar en opparbeidet seg betydelig erfaring som han drar nytte av i arbeidet med tvisteløsning. Han har inngående kjennskap til hele prosessen fra kartlegging av behov og mål; via utforming av kontraktsstrukturer, kontraktsutforming og kontraktsforhandlinger; til oppfølging under og etter gjennomføring av kontrakter. Dette gir han et svært godt utgangspunkt for å raskt forstå hva som er avgjørende, og for å gi gode råd i tvistesituasjoner.  

Klientene setter stor pris på Reidars praktiske og ærlige råd, og hans evne til å gå grundig og detaljert til verks, samtidig som han har det nødvendige overblikket.  

Kontaktinformasjon

+47 480 33 617

rsm@adeb.no

+47 23 89 40 00

Kompetanseområder