Hopp direkte til innhold

Artikkel: Feilplassert bolig på Karmøy – erstatning for tort og svie?

Kan en mangel ved nyoppført bolig føre til en verdireduksjon når boligens markedsverdi ikke er påvirket? Det var spørsmålet i en sak for Høyesterett tidligere i år. Flertallet kom til et resultat som synes å avvike fra de alminnelige vilkårene for å få tilkjent erstatning. I tillegg åpnet Høyesterett for en unntaksregel som fremstår som unødvendig og prosessdrivende.

Feilplassering av boligen og nabokonflikt

To forbrukere inngikk kontrakt med Vest-Eiendom AS om kjøp av en bolig under oppføring i Veavågen i Karmøy kommune. Ved en feil ble boligen plassert ca. fire meter lenger mot nord og én meter lenger mot øst enn avtalt.

Boligkjøperne hevdet at feilen blant annet førte til økt innsyn fra naboen, til nabokonflikt og behov for tiltak for å redusere innsynet. De krevde derfor 85 000 kroner i prisavslag.

Vest-Eiendom AS var enig i at feilplasseringen av boligen utgjorde en mangel, men anførte at plasseringen ikke var et reelt problem for boligkjøper, og at det uansett ikke hadde noen betydning for boligens verdi. På bakgrunn av dette mente Vest-Eiendom AS at forbrukerne ikke hadde krav på erstatning eller prisavslag.

Entreprenøren må ikke alltid utbedre mangler

Entreprenøren har i utgangspunktet rett og plikt til å utbedre mangler, med mindre utbedringskostnadene blir urimelig høye i forhold til mangelens betydning for forbrukeren. Det skal likevel en god del til før utbedringskostnaden anses for å være urimelig høy.

Feilplasseringen ble først oppdaget etter at ringmuren var montert. Vest-Eiendom AS estimerte at det ville koste minst 400 000 kroner å flytte boligen tilbake til avtalt plass. Partene var enige om at denne utbedringskostnaden ville bli urimelig høy, og forbrukerne krevde derfor i stedet prisavslag.

Utmåling av prisavslaget

Prisavslag etter bustadoppføringslova skal normalt utmåles som erstatning for utbedringskostnadene, bortsett fra der utbedringskostnadene anses urimelig høye i forhold til mangelens betydning for forbrukeren. I slike tilfeller skal prisavslaget tilsvare den verdireduksjonen som mangelen representerer. Prisavslaget skal i tillegg minst være lik de kostnader entreprenøren har spart ved å levere mangelfullt. Partene var enige om at entreprenøren ikke hadde hatt noen besparelse, og prisavslaget skulle derfor utmåles ut fra verdireduksjonen.

Feilplasseringen hadde imidlertid ikke påvirket boligens markedsverdi. Spørsmålet var om det likevel forelå en «verdireduksjon» etter bustadoppføringslova § 33 annet ledd.

Høyesteretts flertall på tre dommere kom, etter atskillig tvil, til at det unntaksvis måtte være adgang til å utmåle prisavslag skjønnsmessig, slik at det svarte til den subjektive verdireduksjonen mangelen representerte for boligkjøperen. Det avgjørende for resultatet var at verken lovens ordlyd eller forarbeider utelukket en slik løsning, som flertallet mente var rimelig og som best ivaretok lovens formål om å styrke forbrukerens stilling. Det ble også lagt vekt på hensynet til sammenheng med andre forbrukerlover.

Hva er en subjektiv verdireduksjon?

Høyesterett uttalte at en forutsetning for å få tilkjent prisavslag for den subjektive verdireduksjonen, er at forbrukeren viser til konkrete ulemper som det fremstår som sannsynlig at han eller hun vektlegger.

I saken hadde feilplasseringen medførte at plassen mellom huset og naboeiendommen i nord ble for liten til å kunne benyttes til parkering. I stedet måtte parkering flyttes til et område som ellers ville vært hage. Forskyvningen innebar også økt innsyn til og fra naboen, som naboen ikke hadde vært fornøyd med. Dette hadde vanskeliggjort naboforholdet.

Høyesterett vurderte følgene av mangelen samlet. Det ble samlet et prisavslag på 85 000 kroner, basert på en takstingeniør og byggmesters vurdering om at dette var «et fornuftig beløp som kompensasjon for den endrede plasseringen av boligen på tomten». Partene hadde også på et tidligere tidspunkt vært nære å bli enige om dette beløpet.

Forholdet til naboen – erstatning for «tort og svie»

I norsk rett er det et vilkår for å få tilkjent erstatning at skadelidte har lidt et økonomisk tap. Et vanskeliggjort forhold til naboen er et typisk eksempel på et ikke-økonomisk tap, som i denne sammenheng likevel kompenseres.

I den grad manglene ikke gir noe utslag i markedsverdien, lider forbrukeren ikke et økonomisk tap. Det som egentlig kompenseres vil derfor i realiteten være «tort og svie». Unntaksregelen som Høyesterett oppstiller i dommen avviker dermed fra de alminnelige vilkår for å få tilkjent erstatning.

Utmålingen av en slik erstatning basert på rene følelsesmessige forhold vil kunne by på problemer. Hva er verdien av et godt naboforhold? Vil det være relevant for utmålingen om naboen oppleves som kranglete, slik at det oppstår et høyere konfliktnivå? En slik skjønnsmessig utmåling vil i praksis være vanskelig å fastsette og kan dermed bli prosessdrivende.

Utnyttelsen av eiendommen – en objektiv vurdering

Boligens avstand til naboen, innsyn, hageareal mv. er omstendigheter som gjerne vil gi seg utslag i markedsverdien. Det må derfor kunne spørres om det egentlig er behov for en slik unntaksregel, eller om prisavslaget like gjerne kunne vært utmålt etter en objektiv vurdering av verdireduksjonen.

Dette støttes av at det i saken ble innhentet en vurdering fra en takstingeniør og byggmester. Bruken av sakkyndige til å vurdere en subjektiv verdireduksjon, synes å tale for at man i realiteten vurderer en objektiv verdireduksjon. Det er også uklart hvordan en uavhengig tredjepart kan fastslå en annen persons subjektive oppfatning av hvilken verdireduksjon en mangel representerer. Det fremstår derfor unødvendig å oppstille en unntaksregel slik Høyesterett har gjort.

Les artikkelen som PDF her.

Artikkelen er skrevet av Ea Herstad Øverås, advokat i Arntzen de Besche, og ble publisert i fagbladet Byggeindustrien nr 15, 27. september 2018

Kompetanse

Kontaktpersoner