Hopp direkte til innhold

Nyhetsbrev - Viktigheten av å sikre veirett ved utbygging og utskillelse av nye tomter

Ved utbygging og utskillelse av nye grunneiendommer er det viktig at samtlige eiendommer sikres nødvendige rettigheter til adkomst til offentlig vei. Dette er også et krav i henhold til plan- og bygningsloven § 27-4.

Høyesterett avsa den 2. februar 2015 dom i spørsmål om det i likhet med rettigheter ervervet ved avtale, er adgang til å overføre andeler av en hevdet veirett til parseller som senere utskilles fra en eiendom, eller til ny bebyggelse på en eiendom. Høyesterett konkluderte, i motsetning til lagmannsretten med, at veirett ervervet ved hevd kan overføres til fradelte parseller. Likevel er det bestandig et krav at avgivelse av veirett ikke blir for tyngende for den eiendom veiretten går over. Dette må vurderes konkret i hver enkelt utbyggings- og delingssak.

Nærmere om erverv av servitutt ved hevd

En servitutt er en særrett over annen manns grunn, for eksempel en veirett. Formålet med servitutter er gjerne å avhjelpe en mangel ved en eiendom, som manglende adkomstmulighet til/fra offentlig vei. Servitutter kan stiftes på mange måter hvorav avtale er det viktigste stiftelsesgrunnlaget og hevd et annet. Den som utøver bruk over annen manns eiendom i 20 år, i den tro at han var berettiget til bruken, hevder bruksrett iht. hevdslova § 7, jf. § 4.

Er utbygger dårligere stilt med veirett ervervet ved hevd enn veirett ervervet ved avtale?

Det var ikke omstridt i saken for Høyesterett at veirett for bruksrettshaveren ble etablert ved hevd i perioden rundt 1950 til 1970. En eventuell avgivelse av veiretten til fradelte parseller, eller ikke fradelte tomter, var imidlertid ikke et tema i hevdsperioden.

Servituttloven av 29. november 1968 regulerer utøvelsen av servitutter og det fremgår av § 9 at en rettighetshaver kan avhende hele eller deler av retten til hvem han vil, forutsatt at bruken ikke går utover de rammer som følger av stiftelsesgrunnlaget. Er stiftelsesgrunnlaget avtale, vil art og omfang som regel være beskrevet her. Ved hevd vil man naturlig nok ikke ha et slikt stiftelsesdokument å forholde seg til.

Også før servituttloven trådte i kraft var det lagt til grunn i rettspraksis at avtalt veirett under visse forutsetninger ga rett til videre avgivelse ved fradeling av parseller. I dom av Høyesterett fra 1915 ble det uttalt at «Naar intet motsat fremgaar av vedkommende dokument, og ikke særlige forhold foreligger, maa formodningen være for, at veiret tilkommer senere utskilte parceller ... ». Dette er også fulgt opp i senere rettspraksis.

Spørsmålet for Høyesterett i sak av 2. februar 2015 var om de samme prinsippene kom til anvendelse for avgivelse av hevdede rettigheter. Ved hevd stiller det seg noe annerledes enn om retten var ervervet ved avtale ettersom bruken har oppstått mer tilfeldig. Lagmannsrettens flertall mente at de «særskilte hensyn som gjør seg gjeldende for hevdede rettigheter, taler imot at det hevdes rettigheter utover det som er synlig gjennom den faktiske bruken i hevdstiden», og således stengte for at hele eller deler av retten kunne avhendes i henhold til servituttloven § 9. Høyesterett var ikke enig i dette.

Høyesterett mente at bruksrettens innhold – uavhengig av stiftelsesgrunnlag – vil måtte fastlegges både på grunnlag av tidligere bruksutøvelse, og på grunnlag av behovet for en tidsmessig tilpasning og samfunnsutviklingen. Høyesterett la til grunn at det ikke er grunnlag for å begrense den særrett som er ervervet ved hevd.

Som en begrunnelse for at hevdede veiretter ikke bør kunne utvikles i tråd med samfunnsutviklingen og endrede behov, la lagmannsretten vekt på at det ofte vil foreligge et element av tålt bruk fra eieren av den tjenende eiendom (dvs. den eiendom som veien går over), og at det vil kunne føre til urimelige resultater dersom hevderen skal få en større rett enn det som kommer til syne gjennom den faktiske bruken. Heller ikke dette var Høyesterett enig i. Det ble vist til at hevdsloven setter som vilkår for brukshevd at brukeren har vært i aktsom god tro i hele hevdsperioden. Et utgangspunkt om at bruksretten skulle ha et annet innhold enn om den hadde blitt etablert ved avtale, ville etter rettens mening ikke være i tråd med lovens formål.

Høyesteretts konklusjon og tips ved kjøp av utviklingseiendom

Selv om det i utgangspunktet vil være anledning til å overføre en hevdet veirett til parseller som senere utskilles fra en eiendom, eller til ny bebyggelse på en eiendom, vil det avgjørende uansett være om bruken i art og omfang blir for tyngende for den annen part, jf. servituttloven § 2. I denne vurderingen skal det blant annet tas hensyn til at bruksretten må tilpasses samfunnsutviklingen, og at bruksretten dermed kan utvikles både i art og omfang over tid.

Ved kjøp av utviklingseiendom er det bestandig viktig å undersøke om og hvordan eiendommen er sikret adkomst til offentlig vei. For å klarlegge veirettens innhold og derav mulighetene for å avgi veirett til senere utskilte parseller, eller ny til bebyggelse, vil det være nødvendig med en nærmere gjennomgang og tolkning av stiftelsesgrunnlaget.

Kompetanse

Kontaktpersoner