Hopp direkte til innhold

Nyhetsbrev - Ny dom fra Høyesterett om tomtefeste

22. april 2015 avsa Høyesterett en ny dom om avtalebasert oppregulering av festeavgiften i festekontrakt inngått før lovens ikrafttredelse.

Tomtefesteinstituttet har de senere år vært preget av stor usikkerhet. Fra tomtefesteloven trådte i kraft har loven blitt endret mange ganger, og det er avsagt en rekke dommer fra Høyesterett knyttet til tomtefeste. 22. april 2015 avsa Høyesterett en ny dom. Denne gang om avtalebasert oppregulering av festeavgiften i festekontrakt inngått før lovens ikrafttredelse.

Problemstilling og saksforhold

Saken gjaldt forståelsen av tomtefesteloven § 15 andre ledd nr. 2 som gir grunneier mulighet til å justere opp festeavgiften én gang i samsvar med tomteverdien der partene har avtalt slik justeringsadgang. En slik justering blir gjerne kalt et «engangsløft» av festeavgiften.

Grunneier og fester var uenige om hvorvidt en avtalt rett til oppregulering av festeavgiften basert på tomteprisen var avskåret fordi festeavgiften allerede var blitt regulert på grunnlag av en konsumprisindeksreguleringsbestemmelse i festekontrakten. Fester mente at retten til oppjustering var gått tapt, mens grunneier mente at retten måtte være i behold.

Tidligere praksis fra Høyesterett har vært at foretatt avtalebasert konsumprisindeksregulering av festeavgiften avskjærer adgangen til fremtidig tomteverdibasert oppregulering. Nå har Høyesterett snudd.

Høyesteretts vurdering – dommens konsekvenser

Høyesterett fastslo at det er i strid med Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK) at grunneier skal miste sin avtalebestemte rett til tomteverdibasert oppregulering av festeavgiften hvis avtalebasert konsumprisindeksregulering allerede er foretatt.

En tilsidesettelse av slike avtalebestemmelser vil i praksis si at all verdistigning på festetomten tilfaller fester og innebærer et brudd på grunneiers eiendomsvern og prinsippet om «fair balance» mellom partene i et festeforhold som EMK blant annet søker å ivareta.

Høyesterett konkluderte derfor med at grunneier kunne/kan foreta èn avtalebasert oppregulering av festeavgiften basert på tomteverdi, selv om avgiften tidligere er justert en eller flere ganger på grunnlag av festeavtalens bestemmelser om konsumprisindeksregulering.

Dommens rekkevidde antas å være stor fordi saken berører et betydelig antall festekontrakter. Dette fordi det er Norges Bondelag sine standardkontrakter som ligger til grunn for både denne saken og tidligere saker for Høyesterett. Det er derfor nærliggende at dommen kan gjelde direkte for mange festeforhold med tilsvarende eller lignende kontrakt.

Kompetanse

Kontaktpersoner