Hopp direkte til innhold

Verdsettelse av bygningsmassen ved avvikling av tomtefeste – viktig avklaring fra Høyesterett

Den 13. juni 2016 kom Høyesterett med en viktig avklaring knyttet til verdsettelsen av bygningsmasse ved avvikling av tomtefeste.

Ved avvikling av tomtefeste reises spørsmålet om hva som skal skje med bygningsmassen og eventuelle andre faste innretninger på festetomten. Siden dette tilhører festeren, som ikke lenger skal ha noe med tomten å gjøre, er utgangspunktet etter tomtefesteloven § 39 at festeren både har rett og plikt til å fjerne bygningsmassen og andre faste innretninger. Partene kan imidlertid avtale en annen løsning i festekontrakten, f.eks. at bortfester skal overta bebyggelsen til en fastsatt verdi eller at fester skal fjerne bebyggelsen.

Hvis slik fjerning (rivning) vil føre til at ”verdiar går til spille i utrengsmål” – noe som selvsagt ofte vil være tilfellet – bestemmer imidlertid tomtefesteloven § 40 at begge parter kan kreve at bortfesteren skal overta bygningsmassen. Vederlaget han i så fall må betale festeren, reguleres av lovens § 41, som oppstiller to alternativer:

Disse to verdsettelsesprinsippene vil selvsagt kunne gi vidt forskjellige utslag, og det har vært tvil knyttet til hvilket prinsipp som skal velges hvis begge parter krever at bortfesteren skal overta bygningsmassen. I denne situasjonen gir ikke loven noen løsning på verdsettelsesspørsmålet.

Den 13. juni 2016 avsa imidlertid Høyesterett sin første dom om verdsettelsesspørsmålet når begge parter krever at bortefesteren skal overta bygningsmassen. Saken gjaldt bygningsmassen på Zachariasbryggen i Bergen, som huser flere restauranter og nattklubber på en svært attraktiv tomt ved sjøen i Bergen sentrum. I de lavere rettsinstanser fikk bortfesteren medhold i at vederlaget til festeren skulle settes til en ”teknisk verdi” av bygningsmassen på henholdsvis MNOK 132 (tingretten) og MNOK 138 (lagmannsretten). Lagmannsrettens dom ble imidlertid anket til Høyesterett, som ga festeren medhold i at bygningsmassen skal verdsettes til ”bruksverdien” for bortfester, som vil være flere hundre millioner kroner høyere.

Dommen ble avsagt under dissens. Mindretallet på 2 dommere viste bl.a. til at bygningsmassens ”bruksverdi” i stor grad baserer seg på tomten, som ikke tilhører festeren, og at det derfor vil skje en formuesoverføring hvis dette verdsettelsesprinsippet benyttes. Mindretallet mente derfor at bygningsmassen måtte verdsettes til ”teknisk verdi”.

Flertallet på 3 dommere viste derimot bl.a. til at en slik verdsettelse til ”teknisk verdi” vil gjøre at bortfesteren kan redusere vederlaget bare ved å kreve overtakelse av bygningsmassen, slik at partene blir enige om at bygningsmassen skal overtas av bortefesteren. Ifølge flertallet kan ikke dette være lovens system, når loven bestemmer at bygningsmassen skal overtas til ”bruksverdi” hvis festeren krever det. Når begge parter var enige om at bortfesteren skulle overta bygningsmassen, kom flertallet derfor til at festeren kunne velge hvilket verdsettelsesprinsipp som skal benyttes.

I praksis betyr dette at festere kan velge et vederlag basert på bygningsmassens ”bruksverdi”, som kan være langt høyere enn den ”tekniske verdien”. Den ”tekniske verdien” tilsvarer kun kostnadene ved å oppføre en tilsvarende bygning (uten tomteprisen medregnet), og med fradrag for slit og elde på bygningen som skal overtas av bortfester. ”Bruksverdien” vil derimot være bruksverdien for bortfester. Siden bortfester eier tomten, vil dette i praksis ofte være markedsverdien for eiendommen. Hvis bygningen leies ut, følger det for eksempel av tidligere rettspraksis at leieverdien skal kapitaliseres.

Resultatet av dommen er at festeren kan få et langt høyere innløsningsvederlag enn hva tilfellet ellers ville vært ved å kreve at bortfester overtar bebyggelsen. På denne måten kan man for eksempel unngå at bortfesteren kan overta bygningsmassen til ”teknisk verdi” og deretter selge den videre til markedsverdi med betydelig fortjeneste.
 
Uansett har Høyesterett kommet med en viktig avklaring av spørsmålet om hvordan bygningsmassen skal verdsettes når både festeren og bortfesteren er enige om at den skal overtas av bortfester. Dommen gjør at festere i fremtiden kan få betydelige verdier hvis de krever at bortfesteren skal overta bygningsmassen, enten bortfesteren krever dette selv eller ikke.

Kompetanse

Kontaktpersoner