Hopp direkte til innhold

Nyhetsbrev: Leiefritak og betalingsutsettelser - forholdet til bankgarantiene

Alle samfunnsområder er berørt av den pågående situasjonen med spredning av COVID-19 og de tilhørende tiltakene for å begrense smittefaren. Dette gjelder ikke minst norsk næringsliv, og utleiere av fast eiendom. Utleier av næringseiendom vil måtte regne med at mange leietakere vil påføres en betydelig omsetningssvikt i sine virksomheter, og dermed kunne få vanskeligheter med innbetaling av husleie.

Utleiere vil sannsynligvis oppleve betydelig press på forespørsler om å bidra slik at leietakere ikke går konkurs eller må avvikle virksomheten som følge av COVID-19, herunder særlig forespørsler om betalingsutsettelser og leiefritak. Det er nettopp i slike tilfeller av redusert betalingsevne hos leietakere at leiegarantier blir særlig viktige. Selvskyldnergarantiene fra bankene baserer i de fleste tilfeller garantitilsagnet til ulike forutsetninger og krav som utleier må være på vakt mot ved endringer av den underliggende leieavtalen. 

Før utleier eventuelt beslutter å innvilge leietaker betalingsutsettelser eller andre endringer av betalingsstrukturen i leieforholdet, bør det derfor alltid undersøkes hvilket handlingsrom leieforholdets bankgarantier gir for endringer i vilkårene for det underliggende leieforholdet uten samtykke fra garantisten.  

FORUTSETNINGER FOR GARANTISTILLELSEN 

Bankgarantier er normalt stilt for en konkret leieavtale og knyttet til vilkårene i leieavtalen på tidspunktet for garantistillelsen. I utgangspunktet er det altså kun forpliktelsene i leieavtalen på garantitidspunktet banken har garantert for, og garantistens forpliktelser vil som det klare utgangspunkt ikke kunne utvides uten garantistens samtykke. 

Blir partene deretter enige om at leietaker innvilges lettelser, utsettelser eller øvrige endringer i leieforholdet, er dette reelt sett en endring av vilkårene i det leieforholdet som banken har garantert for. Slike endringer kan i enkelte tilfeller kreve samtykke fra banken. 

Garantiavtalen inngås også normalt mellom leietaker og garantisten, og garantistens forhold til utleier som tilgodesett under garantien, vil som regel ikke påvirkes av disposisjoner mellom leietaker og utleier. Som utgangspunkt vil garantisten ikke kunne fri seg fra sine garantiforpliktelser overfor utleier ved å påberope seg en endring av leieforholdet. Dette er imidlertid bare et utgangspunkt og vil heller ikke forhindre at forholdet mellom leietaker og garantisten får dels betydelige konsekvenser for utleier. 

Garantiavtalen gir uttrykk for bankens avtalte forpliktelser i garantiforholdet. Skal det skje endringer i rammene for garantien, følger det av alminnelige avtalerettslige regler at begge parter må samtykke til endringen.  Endringer i leieavtalen, slik som endringer i betalingstid, ned- eller oppjusteringer av utleid areal, endringer i leietiden eller andre endringer i leieavtalen, vil reelt sett kunne påvirke forutsetningene for bankens garantistillelse, og dermed også innebære en ensidig endring av bankens forpliktelser under garantiavtalen som det ikke er grunnlag for.  

Garantisten kan riktig nok ikke påberope seg enhver slik endring i leieavtalen som bakgrunn for revisjon eller bortfall av garantiforpliktelsen. Mindre endringer av leieforholdet som ikke påvirker bankens stilling i garantiforholdet, vil normalt kunne gjennomføres uten å påvirke garantiforholdet også uten medvirkning fra garantisten  

Endringer som utvider eller endrer leietakers plikter på en måte som gjør at garantisten kommer i en dårligere eller mer utsatt stilling, vil imidlertid normalt ikke kunne gjennomføres med virkning for garantisten uten garantistens samtykke. 

Er de tiltak som iverksettes mellom utleier og leietaker av en slik art at det må påregnes at de vil være av relevans for garantisten, bør både utleier og leietaker vurdere om det er nødvendig å involvere garantisten i forbindelse med endringen av vilkårene i leieavtalen. 

VURDER INNHOLDET I GARANTIAVTALEN

Utleiere og leietakere som vurderer å inngå endringsavtaler, bør eksempelvis være oppmerksom på bestemmelser som angir en frister for å melde krav etter forfall. Et eksempel på en slik bestemmelse kan være:

«I løpet av Leietiden må skriftlig krav være mottatt av Garantisten senest seks måneder etter forfall av underliggende betalingsforpliktelse» 

I medhold av en slik bestemmelse vil unnlatelse av å melde et betalingsmislighold til garantisten innen seks måneder fra kravets forfall avskjære utleiers mulighet for å kreve dekning under garantien. Ved en betalingsutsettelse vil riktig nok forfallstidspunktet mellom leietaker og utleier for innbetaling av leie forskyves, men det er ikke gitt at en slik forskyvning uten videre kan gjøres gjeldende overfor garantisten. Garantistens avtaleforpliktelse overfor leietaker er tross alt basert på leieavtalen (og det forfallstidspunktet for leiebetaling) som banken ble forelagt i forbindelse med garantistillelsen. En forskyvning av forfallsdatoen, eller en endring av betalingsstrukturen i leieforholdet vil ofte være et tydelig tegn på sviktende økonomi hos leietaker og dermed påvirke både leietakers fremtidige betalingsevne og dermed garantistens forutsetninger. En garantist som var kjent slik sviktende økonomi hos sin garantihaver ville eksempelvis kunne fattet tiltak for å begrense egen risiko.

Har utleier har vært klar over dette, og unnlatt å bidra til at garantisten blir involvert og gjort kjent med avtalen om endring av leiebetalingen, vil de i ytterste konsekvens kunne medføre at garantisten nekter å vedkjenne seg garantien overfor utleier.     

Dersom endringsavtalen ikke kan påberopes overfor garantisten, vil en betalingsutsettelse på tre måneder også innebære at utleier kun har tre måneder (og ikke seks) til å fremme krav om dekning i relasjon til eksempelklauslen ovenfor. 

Enda dårligere vil utleier stilles dersom betalingsutsettelse i et slikt tilfelle gis i seks måneder. I så fall vil utleier ha oversittet garantiens frist for å melde sitt krav, og kun sitte igjen med krav mot leietaker. På dette stadiet er det sannsynlig at det vil være lite å hente hos leietaker. 

En utleier som ikke kontrollerer vilkårene i garantidokumentasjonen før leietaker gis betalingsutsettelser eller betalingsfritak, vil altså kunne risikere enten å miste eller få redusert sitt krav mot garantisten dersom betalingslettelsen ikke «redder» leietaker og leietaker senere misligholder sine forpliktelser.

KONSEKVENSER OG FORHOLDSREGLER

Mange utleiere vil oppleve at leietakere vil få problemer med leiebetalinger i den kommende tiden. Hvis utleier for å hjelpe leietakere i en presset situasjon, aksepterer leieredusjoner eller endringer i øvrige vilkår i leieavtalen, bør dette i så fall gjøres med et bevisst forhold til innholdet, begrensningene og forutsetningene i leietakers garantidokumentasjon. 

Som følge av at utleiers bistanden ytes nettopp som følge av leietakernes pressede økonomiske situasjon, vil leietakergarantien kunne bli en viktig «siste skanse» der endringene i leieforholdet ikke er tilstrekkelig til å redde leietaker. 

Endringer i leieavtalen medfører som nevnt ikke at det automatisk skjer korresponderende endringer i garantiavtalen. Endringer i garantiavtalen forutsetter samtykke fra nettopp garantisten. Foretar utleier og leietaker i fellesskap endringer i leieavtalen som ikke kan karakteriseres som mindre endringer, bør garantisten kontaktes og underrettes om endringen. Konsekvensen av å unnlate slik varsling kan potensielt være at garantistens avtale med leietaker bortfaller, leietaker går konkurs og at partenes «redningsaksjon» blir formålsløs. 

COVID-19 skaper betydelige utfordringer for omsetning og drift i næringslivet. Gjennomføring av fleksible og midlertidige omstruktureringer av forpliktelsene i næringsleieforhold kan være gode virkemidler for å bidra til at næringslivet i størst mulig grad overleverer den pågående pandemien. Det er likevel viktig å sørge for at gjennomføringen av disse midlertidige løsningene i nødvendig grad involverer garantistene, slik at redningsaksjonene til slutt får den tilsiktede effekt.  

 

Kompetanse

Kontaktpersoner