Hopp direkte til innhold

Nyhetsbrev: Konkursboets rettigheter ved konkurs hos leietaker og nytt midlertidig lovforslag

I det siste har de fleste leietakere opplevd redusert omsetning på grunn av Covid-19-utbruddet. Flere utleiere opplever henvendelser fra leietakere med krav om leiefritak eller betalingsutsettelse. Vi vet ikke hvor lenge gjeldende myndighetstiltak mot Covid-19 vil vare og om tiltakene vil skjerpes eller lettes i tiden som kommer. Det som derimot fremstår som klart er at mange leietakere kommer til å gå konkurs til tross for myndighetenes mange redningspakker. I det videre vil vi se nærmere på konkursboets rett til å tre inn i husleieavtaler og hvilke virkninger dette får for utleiere. Videre vil vi fremheve enkelte praktiske forhold som utleiere bør være kjent med i forbindelse med konkurs hos en leietaker. Den 15. april 2020 fremmet Justis- og beredskapsdepartementet ett nytt lovforslag som skal forhindre unødvendige konkurser som følge av Covid-19. Vi har kort omtalt lovforslaget nedenfor.

Publisert 15.4.2020 kl. 10.47
Oppdatert 15.4.2020 kl. 15.30

KORT OM KONKURS 

Når en leietaker er insolvent, skal leietaker tas under konkursbehandling når det begjæres av skyldneren eller skyldners kreditor. Utleiere som har krav mot leietakere kan på visse vilkår fremsette konkursbegjæring for å søke å inndrive sitt tilgodehavende. Dersom leietaker erkjenner å være insolvent eller dersom leietaker har stanset sine betalinger, antas insolvens i alminnelighet å foreligge. 

Konkursåpningen skjer på det tidspunkt kjennelse om åpning av konkurs blir avsagt av retten. Det er klokkeslettet, og ikke dagen, kjennelsen ble avsagt som er avgjørende. Tidspunktet for boåpningen har betydning blant annet for hvilke aktiva og passiva som boet kan tilegne seg. 

En konkurs innebærer at alle eiendeler blir beslaglagt under ett til fordel for alle kreditorene. Når tingretten åpner konkurs, mister leietaker disposisjons- og styringsrett over selskapet. Dette innebærer blant annet at leietaker ikke kan disponere over eiendeler, herunder blant annet kontanter, innestående på bankkonto, fast eiendom, leiekontrakter, utestående fordringer, inventar, osv. Disposisjonsretten overføres til bostyreren, som handler på vegne av konkursboet (de samlede kreditorene).

Hvis ikke konkursboet selger virksomheten helt eller delvis til ny eier, vil en konkurs føre til at virksomheten blir nedlagt. Virksomheten kan likevel fortsette en viss tid etter konkursåpningen hvis tingretten eller bostyrer treffer beslutning om at virksomheten skal fortsette for boets regning. Når bobehandlingen er avsluttet, blir selskapet slettet i Foretaksregisteret.

KONKURSBOETS FORHOLD TIL LEIEAVTALEN 

Konkursboet inntredelsesrett

Den klare hovedregel er at konkursboet kan tre inn i de avtaler som skyldner har sluttet, jf. dekningsloven § 7-3. Konkursboet kan dermed tre inn i leietakers kontraktsposisjon i et løpende leieforhold mot utleiers vilje, jf. dekningsloven § 7-10. Dette gjelder bare dersom leieobjektet er tatt i bruk. Konkursboet overtar leietakers forpliktelser og rettigheter etter leieavtalen. Konkursboet står imidlertid fritt til å tre ut av leieavtalen dersom erklæring om ikke-inntreden fremsettes innen fire uker fra konkursåpning. 

Reglene om boets inntredelsesrett kan normalt ikke begrenses i avtale mellom skyldner og kreditor. Dette innebærer at utleier og leietaker ikke kan avtale at leietakers konkursbo ikke skal kunne tre inn i leieavtalen med de rettigheter og forpliktelser som dette medfører. 

Heving og tvangsfravikelse

I standard husleieavtale for næringslokaler, 6. utgave 2019, («Husleiestandarden») følger det av punkt 21.3 at utleier kan heve leieavtalen ved vesentlig mislighold fra leietaker. Et konkursbo er i utgangspunktet bundet av en rettmessig heving fra utleier som er fremmet før konkursåpningen. Heving av leieforholdet når det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleier hadde adgang til å heve gir også grunnlag for tvangsfravikelse, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd, bokstav (d). Regjeringens nye lovforslag om rekonstruksjon, som er nærmere omtalt nedenfor, innebærer at et mislighold som har oppstått før rekonstruksjonsbehandlingen ble innledet, ikke skal kunne påberopes av kontraktsmotparten etter at rekonstruksjon er stadfestet, se lovforslaget § 55. I lovforslaget foreslår videre at kontraktsmotparten, så lenge hevingen ikke faktisk er gjennomført ved at kontraktsmotparten har disponert i henhold til den, ikke skal kunne gjennomføre heving som er gjort gjeldende i de siste fire ukene før fristdagen på grunnlag av skyldnerens betalingsforsinkelse, se lovforslaget § 63 annet ledd.

Utleier kan videre påberope tvangsfravikelse av leieobjektet. Betalingsmislighold fra leietaker vil være tvangsfravikelsesgrunnlag, jf. Husleiestandarden punkt 21.2. Terskelen for å kreve tvangsfravikelse med grunnlag i betalingsmislighold er lavere enn tvangsfravikelse med grunnlag i et hevingskrav. Ved tvangsfravikelse på grunn av betalingsmislighold vil selv et uvesentlig mislighold oppfylle vilkårene for krav om fravikelse. Dersom leietaker misligholder sin betalingsplikt vil utleier ofte være tjent med å påberope seg tvangsfravikelse på grunnlag av betalingsmislighold. 

Ved konkurs må utleiers tvangsfravikelseskrav være mottatt av namsmannen eller tingretten før åpning av bobehandlingen. Dette kravet innebærer at utleier må være på vakt når leietaker starter å misligholde sin betalingsplikt. Dersom utleier fremsetter krav om tvangsfravikelse for sent, kan det påføre utleier økonomiske tap og likviditetsproblemer. Dette fordi konkursboet innenfor fire uker kan velge om leieforholdet skal sies opp eller ikke. Husleieavtalen vil ofte i praksis være den siste leieavtalene som sies opp av konkursboet. Ved en eventuell forlengelse av leieforholdet må utleiers krav på leie fremsettes som massekrav i konkursboet hvor det normalt vil være begrenset dekning til alle kreditorene. 

Konkursboets rettigheter og plikter ved inntreden

Konkursboet overtar de avtalte rettigheter og plikter i leieavtalen. Dersom konkursboet ikke sier opp leieavtalen blir konkursboet som leietaker forpliktet til å betale avtalt leie og felleskostnader, samt oppfylle leietakers øvrige plikter. Husleie og andre forpliktelser i leieforholdet etter inntreden må fullt ut dekkes av konkursboet selv, mens krav fra perioden før konkursåpning inngår i boet og typisk vil dekkes gjennom en dividende.

UTLEIERS KRAV MOT KONKURSBOET 

Dersom konkursboet ikke trer ut av leieavtalen, kan utleier kreve leie fra og med konkursåpning dekket fullt ut som massekrav i boet. Dersom konkursboet trer ut av leieavtalen, får utleier en ekstraordinær hevingsrett etter dekningsloven.

Utleier må ved konkurs melde sitt totale krav som en fordring i boet. Om utleier faktisk får dekket sitt krav eller ikke vil avhenge blant annet av leietakers økonomiske status per konkursåpning, om boet har trådt ut av leieavtalen og hvilke andre krav som blir meldt i boet. 

Enkelte kreditorer har pant- eller annen sikkerhetsrett for sine pengekrav. De sikrede pengekravene vil ha fortrinnsrett til dekning i leietakers verdier, og skal dekkes før øvrige krav. 

Massekrav er krav som oppstår etter konkursåpningen ved fortsatt drift av leietakers virksomhet, f. eks husleie ved inntreden og i perioden fra boåpning til uttreden, og skal dekkes etter de prioriterte kravene nevnt ovenfor. 

Når de prioriterte kravene og massekravene er dekket fullt ut, skal leietakers pliktige lønnskostnader og arbeidsvederlag dekkes. Dersom det ikke er tilstrekkelig dekning av lønnskrav, gjelder det egne sikringsordninger gjennom den statlige lønnsgarantiordningen. 

Når de ovenfor nevnte krav er dekket fullt ut, skal skattekrav fra stat og kommune dekkes, herunder blant annet skyldig formuesskatt, inntektsskatt, merverdiavgift og trygdeavgift. 

Etter at fordringene nevnt ovenfor er dekket, skal boets resterende midler fordeles med innbyrdes lik rett på de uprioriterte kreditorene (alminnelige dividendefordringer). Er boets midler ikke tilstrekkelige til å dekke samtlige uprioriterte krav fullt ut, skal kravene gis forholdsmessig dekning med lik innbyrdes prioritet. Forfalt husleie før konkurs vil normalt være et uprioritert krav og sannsynligheten for full eller delvis dekning vil ofte være lav.

UTLEIERS RETT TIL Å GJØRE GJELDENDE BANKGARANTI OG DEPOSITUM 

Depositum og garanti kan ved konkurs benyttes til å dekke utleiers krav. I praksis stiller normalt leietaker selvskyldnergaranti, simpel garanti eller innbetaler depositum til sperret depositumskonto. 

Ved alminnelig selvskyldnergaranti vil partene ofte ha avtalt at det er tilstrekkelig at utleier påviser betalingsmislighold hos leietaker. Har leietaker stilt simpel garanti må utleiers krav normalt inndrives på alminnelig måte, herunder ved rettskraftig dom for kravet. Retten til å gjøre gjeldene en garanti forutsetter gyldig avtale med garantist (gyldig garantidokument). Utleier bør også være oppmerksom på at garantidokumentet kan ha avvikende reguleringer enn det vi har redegjort for her. Garantireguleringen i leieavtalen og garantidokumentet må alltid vurderes konkret. I en tidligere artikkel har Arntzen de Besche redegjort for at en garanti kan anses bortfalt når utleier og leietaker har revidert leieavtalen uten samtykke fra garantist. 

I Husleiestandarden punkt 11.5 fremgår at utleier kan kreve dekning fra depositumskontoen på grunn av leietakers mislighold, herunder blant annet konkurs. Banken skal varsle leietaker, herunder konkursboet etter boåpning, om utleiers krav og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til utleier hvis leietaker eller konkursboet ikke innen fem uker etter at varselet er sendt, dokumenterer å ha reist søksmål om kravet. Mottar ikke banken slik dokumentasjon fra leietaker eller konkursboet innen fristen, og utleier ikke har trukket kravet tilbake, skal banken med frigjørende virkning utbetale beløpet til utleier.

Dersom leietaker eller konkursboet har reist søksmål, kan banken med frigjørende virkning bare utbetale beløpet til utleier etter leietakers eller konkursboets skriftlige samtykke, rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom, jf. Husleiestandarden punkt 11.6. 

LEIETAKERS RETT TIL Å TREKKE PÅ KASSEKREDITT 

Betaling av en gjeldsforpliktelse ved å trekke på en kassekreditt (som allerede er negativ) innebærer strengt tatt ikke at skyldnerens gjeld øker. Det skjer derimot et kreditorskifte. Høyesterett har lagt til grunn at det vil føre til en svekkelse skyldners betalingsevne dersom kassekreditt som allerede er negativ trekkes opp. Betaling av husleie med kassekreditt vil derfor etter omstendighetene kunne omstøtes av et konkursbo.   

MIDLERTIDIG LOVFORSLAG FOR Å FORHINDRE UNØDVENDIGE KONKURSER 

Den 15. april 2020 fremmet Justis- og beredskapsdepartementet et midlertidig lovforslag som skal endre reglene om gjeldsforhandling for å hjelpe levedyktige bedrifter som nå rammes av akutt svikt i inntektene på grunn av Covid-19 (rekonstruksjonsloven). Dagens regelverk om gjeldsforhandling – som i det nye lovforslaget har fått navnet rekonstruksjon eller rekonstruksjonsforhandling - har mottatt mye kritikk for å være lite egnet til å gjennomføre vellykkede rekonstruksjoner av potensielt levedyktige virksomheter. På denne bakgrunn foreslår regjeringen å erstatte konkurslovens regler på dette området i en ny midlertidig lov. 

Regjeringen har av hensyn til effektivitet foreslått å vedta en midlertidig lov, som – så lenge den er i kraft – vil erstatte konkurslovens regler om gjeldsforhandling. På sikt vil regjeringen utrede permanente regler om rekonstruksjon. Vi kjenner ikke til når lovforslaget skal behandles på Stortinget. 

De nye reglene om rekonstruksjon innebærer blant annet at rekonstruksjonsforhandling kan innledes tidligere enn i dag, herunder på et tidspunkt hvor skyldneren fortsatt har midler igjen. I dag kan gjeldsforhandling først begjæres når skyldneren ikke kan oppfylle forpliktelsene sine etter hvert som de forfaller (illikvid). I det nye lovforslaget kan rekonstruksjonsforhandling, etter begjæring fra skyldneren, åpnes når skyldner «har eller i overskuelig fremtid vil få alvorlige økonomiske problemer». For en kreditor vil vilkåret for å begjære rekonstruksjonsforhandling være at skyldner er illikvid.  

En frivillig rekonstruksjon er betinget av samtykke fra samtlige kreditorer og gjelder ved siden av reglene om tvangsakkord. For utleiere, som normalt kan fremsette massekrav eller dividendekrav i skyldners konkursbo, antar vi at de nye reglene om rekonstruksjon vil ha begrenset interesse.

Kompetanse

Kontaktpersoner