Hopp direkte til innhold

Nyhetsbrev: Håndtering av korona-risiko i kontraktsforhandlinger

Utbruddet av covid-19 har fått store konsekvenser for hele samfunnet, byggebransjen inkludert. Karantenepålegg, sykdom og innreisebegrensninger påvirker entreprenørenes tilgang til personell, mens smitteverntiltak, myndighetspålegg og forlenget byggetid medfører økte kostander. I tillegg har svekket kronekurs i den seneste tiden gjort innkjøp betydelig dyrere. Som følge av dette har flere entreprenører i disse dager utfordringer med å oppfylle sine kontraktsforpliktelser. Situasjonen skaper også stor usikkerhet for fremtidige byggeprosjekter, og byggebransjen bør belage seg på at virkningene av covid-19 vil kunne vedvare i lang tid framover.

Hvem som skal bære risikoen for virkningene av koronautbruddet, avhenger blant annet av hvilken fase prosjektet var i da pandemien brøt ut. For prosjekter som var i gjennomføringsfasen da koronapandemien brøt ut, beror risikofordelingen på den inngåtte avtale. Både NS 8405 og NS 8407 har bestemmelser som regulerer risikofordelingen mellom partene for «force majeure»-begivenheter, som en slik pandemi typisk vil være. 

For fremtidige kontrakter vil koronapandemien være et kjent forhold ved avtaleinngåelsen og en «force majeure»-klausul vil ikke nødvendigvis suspendere partene sine kontraktuelle forpliktelser. På den ene siden er det derfor viktig at partene tar høyde for risikoen forbundet med Covid-19 ved avtaleinngåelsen. På den andre siden er det svært vanskelig å forutse hvilke faktiske følger koronasituasjonen vil få i tiden framover, og for store prosjekter vil det nærmest være umulig å prise en slik risiko treffsikkert. 

For å unngå å havne i en situasjon hvor det ikke inngås nye kontrakter i påvente av en mer avklart situasjon, eller at risikopåslaget for korona-relaterte forhold blir uforholdsmessig, har bransjen i den siste tiden diskutert hvordan man kan håndtere denne usikkerheten i en kontraktsforhandling. I dette nyhetsbrevet vil vi se på noen ulike modeller til hvordan man kan prise og fordele risikoen for fremtidige koronarelaterte hindringer på en hensiktsmessig måte. Vi vil først raskt redegjøre for reguleringen av «force majeure» i standardkontraktene, før vi går nærmere inn på hvordan man kan inngå nye entreprisekontrakter i en tid hvor fremtiden er svært usikker. 

Vi bemerker at det for større offentlige byggeprosjekter også ofte vil oppstå særlige problemstillinger i lys av regelverket for offentlige anskaffelse, men vi vil ikke gå nærmere inn på disse problemstillingene her. 

ETTER KONTRAKTSINNGÅELSE - REGULERING AV FORCE MAJEURE I NS 8407 OG NS 8405

Både NS 8407 og NS 8405 har bestemmelser som regulerer risikofordelingen mellom partene for typiske «force majeure»-begivenheter. I punkt 24.3 og punkt 33.3 i henholdsvis NS 8405 og NS 8407 reguleres partenes rett til fristforlengelse ved force majeure. Både entreprenøren og byggherren vil ha rett til fristforlengelse dersom fremdriften hindres av forhold utenfor deres kontroll. Det samme gjelder dersom en kontraktsmedhjelper er hindret av tilsvarende årsak.

Koronapandemien og konsekvensene den har medført er klart nok forhold «utenfor partenes kontroll». For å kunne kreve fristforlengelse er det i tillegg et vilkår at koronapandemien er en faktisk hindring for entreprenøren i det konkrete prosjektet. En entreprenør har ikke krav på fristforlengelse dersom han burde tatt den aktuelle hindringen i betraktning ved inngåelsen av kontrakten, eller dersom han med rimelighet må forventes å unngå følgene av pandemien for å opprettholde fremdriften.

Prisen justeres ikke som følge av force majeure.

Force Majeure-reguleringene i NS 8407 og NS 8405 er altså kun aktuelle i kontraktsforhold hvor partene ikke burde ha tatt koronaepidemien i betraktning ved kontraktsinngåelse. Dette er ikke tilfelle for kontrakter som inngås i april 2020 eller senere.

FØR KONTRAKTSINNGÅELSE - HVORDAN HÅNDTERE KORONA-RISIKO I KONTRAKTSFORHANDLINGER

Byggherrens risiko for korona-virkninger

Entreprenøren skal i utgangspunktet bære all risiko knyttet til kjente omstendigheter ved kontraktsinngåelsen. Slik risiko vil nødvendigvis gjenspeiles i den kontraktssummen som tilbys fra entreprenørens side. Med mindre koronapandemien tar en helt uventet vending etter kontraktsinngåelse, vil covid-19 og konsekvensene av dette være kjente omstendigheter når kontrakten inngås. I en alminnelig fastpriskontrakt må det forutsettes at risikoen for fremdriftskonsekvenser og fordyrelser av covid-19 er hensyntatt i både kontraktsummen og fremdriftsplanen.

Bygge- og anleggsbransjen har i den siste tiden utforsket ulike modeller for deling av risikoen for koronakonsekvenser. Statens vegvesen har foreslått en regulering hvor entreprenøren gis rett til fristforlengelse som følge av koronapandemien som en «force majeure»-begivenhet, på tross av at omstendighetene er kjente ved kontraktsinngåelsen. Når det gjelder eventuelle merkostnader, har Statens vegvesen foreslått at entreprenørene skal få dekket deler av kostnadene ved forlenget rigg og drift i forbindelse med den fristforlengelsen som gis og at entreprenøren kun får rett til vederlagsjustering for vesentlige endringer i materialkostnader som skyldes koronaepidemien. Statens vegvesen legger altså opp til at merkostnadene for fremtidige koronahindringer i stor grad skal bæres av entreprenørene og forutsetter at entreprenørene har priset konsekvensene av fremtidige koronatiltak før kontrakt inngås. Vi viser blant annet til uttalelser fra Bettina Sandvin, avdelingsdirektør for kontrakt og marked i Statens vegvesen, Utbygging:

"Vi forventer at entreprenørene tar hensyn til disse tiltakene når de leverer tilbud. Derfor er det viktig at entreprenørene har priset inn eventuelle konsekvenser av tiltak som er iverksatt på tilbudstidspunktet, eller tiltak som (…) [vil innføres] i løpet av kort tid."  (https://www.vegvesen.no/om+statens+vegvesen/presse/nyheter/nasjonalt/slik-skal-vegvesenet-redusere-korona-usikkerhet-i-utbyggingskontrakter)

Etter vår vurdering har Statens Vegvesen her lagt seg på en linje som vil kunne medføre manglende konkurranse eller uforholdsmessig risikopåslag fra de aktører som likevel velger å inngi anbud. Statens Vegvesens linje kan derfor også fra et byggherreperspektiv fremstå som lite hensiktsmessig. Hvordan situasjonen rundt koronapandemien vil utvikle seg og hvilke faktiske følger dette får i tiden fremover er svært vanskelig å forutse. I et stort prosjekt som skal gå over lang tid vil det for entreprenøren være bortimot umulig å prise en slik risiko treffsikkert. En entreprenør vil derfor neppe påta seg denne risikoen alene, uten å samtidig øke kontraktssummen vesentlig. Dette er verken samfunnsøkonomisk forsvarlig eller hensiktsmessig fra et byggherreperspektiv. 

For å unngå liten konkurranse om prosjektene, «kunstig» høye tilbudspriser eller at nye prosjekter legges på is, vil det være hensiktsmessig å legge opp til en risikofordeling hvor byggherre og entreprenør deler på risikoen som følger av koronapandemien, både med hensyn til fremdrift og merkostnader. En arbeidsgruppe ledet av professor Knut Kaasen, bestående av representanter fra entreprenørbransjen og flere store offentlige byggherrer, har også lagt seg på denne linjen. Arbeidsgruppen har foreslått at entreprenøren skal ha rett til fristforlengelse og vederlagsjustering som følge av koronasituasjonen så fremt entreprenøren kan sannsynliggjøre at i) kravet om fristforlengelse/vederlagsjustering skyldes «koronakonsekvenser», ii) som ikke var medtatt i kontraktssummen eller hensyntatt i kontraktsgrunnlaget og iii) dersom entreprenøren har etterlevd sin alminnelige tapsbegrensningsplikt.

I det følgende vil vi redegjøre for hvordan en slik risikofordeling kan gjennomføres rent konkret.

Hvordan fordele risikoen mellom byggherre og entreprenør

En avtalt risikofordeling som i større grad lar byggherrene bære risikoen for fordyrelser ved prosjektene, kan skje på flere måter. 

Professor Kaasens arbeidsgruppe har redegjort for ulike prinsipper for vederlagsjusteringen, som i forskjellig grad flytter risikoen for fremtidige koronahindringer over fra entreprenøren til byggherren. Alternativene spenner fra at 1) byggherren skal kompensere for virkningene fullt ut, 2) byggherren skal kompensere en prosentvis andel av virkningene, 3) kompensasjonen skal begrenses til hele eller deler av rigg- og driftskostnadene knyttet til justert fremdriftsplan til 4) entreprenøren har rett til fristforlengelse, men ikke kostnadsdekning. Hvilke konkrete løsninger som velges i det enkelte prosjekt, må etter gruppens syn vurderes i lys av kommersielle vurderinger.

Nedenfor har vi skissert fem alternativer til hvordan risikoen for koronarelaterte merkostnader kan fordeles mellom partene i en kontraktsforhandling: 

BEHOV FOR EN KONKRET VURDERING

I dette nyhetsbrevet har vi presentert noen ulike modeller for å fordele risikoen mellom partene i en kontraktsforhandling. Vi vil samtidig understreke at det til syvende og sist må vurderes konkret hvilke løsninger som er hensiktsmessige i det enkelte prosjekt. Vårt entrepriserettsteam jobber til enhver tid med koronarelaterte problemstillinger i byggebransjen. Ikke nøl med å ta kontakt dersom du har spørsmål eller trenger bistand.

Kompetanse

Kontaktpersoner