Hopp direkte til innhold

Nyhetsbrev - Ny dom fra Høyesterett om private parters adgang til å fremme erstatningskrav mot ansvarlig søker i et byggeprosjekt

Den 7. februar 2020 avsa Høyesterett en dom om private parters adgang til å fremme erstatningskrav mot ansvarlig søker i et byggeprosjekt. Dommen er av stor prinsipiell betydning, og kommer med flere avklaringer som mange har ventet på.

I saken ble et arkitektfirma, som var ansvarlig søker, dømt til å betale erstatning til boligkjøperne på bakgrunn av at boligene hadde store mangler. Arkitektfirmaet hadde ikke fulgt opp sin plikt etter plan- og bygningsloven til å belegge alle rollene i byggeprosjektet med ansvar, og Høyesterett kom på den bakgrunn til at arkitektfirmaet hadde begått et uaktsomt pliktbrudd. Alle som påtar seg ansvarsrett i et byggeprosjekt bør bite seg merke i dommen, da den tilsynelatende utvider erstatningsansvaret for rådgivere som begår et offentligrettslig pliktbrudd. I dommen avklarer Høyesterett at det ikke kreves grov uaktsomhet for at boligkjøpere skal kunne kreve erstatning fra ansvarlig søker for pliktbrudd etter plan- og bygningsloven, men at det er de alminnelige erstatningsvilkårene som gjelder. Graden av skyld vil fortsatt ha betydning for erstatningsspørsmålet, men i henhold til Høyesteretts fremgangsmåte vil skyldgraden være et moment som spiller inn i en bredere helhetsvurdering av om boligkjøpernes interesser er erstatningsrettslig vernet.  

OPPSUMMERING

KORT OM SAKEN 

Saken gjelder et krav om erstatning fra kjøpere av fire nybygde boliger på Byåsen i Trondheim. Spørsmålet for Høyesterett var om det var grunnlag for å rette erstatningskrav mot arkitektfirmaet i henhold til de alminnelige reglene om erstatning utenfor kontrakt. 

Boligene ble tegnet av Solem Arkitektur AS («Solem»), og de ble markedsført og solgt før de var ferdigstilt. Trondheim Panorama AS («Trondheim Panorama») var utbygger og tiltakshaver etter plan- og bygningsloven. Solem var ansvarlig søker for prosjektet. 

I søknadene til kommunen ble det ikke oppgitt noen ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjon – Solem hadde altså ikke belagt alle roller etter plan- og bygningsloven med ansvar.  I kommunens rammevedtak og de senere vedtakene i byggesaksbehandlingen, fikk Solem feilaktig tildelt prosjekteringsansvaret, uten at dette ble oppdaget av verken Solem eller kommunen.  

Etter overtakelsen ble det avdekket en rekke mangler ved boligene, blant annet innvendige og utvendige vannlekkasjer, samt utbuling på ytterveggene. I lagmannsrettens dom er de samlede utbedringskostnadene angitt til ca. 15 MNOK.  

Høyesterett tok utgangspunkt i arbeidsgiveransvaret og vurderte hvorvidt de alminnelige vilkårene for erstatning var oppfylt. Sakens to sentrale problemstillinger var spørsmålet om hvorvidt det forelå ansvarsgrunnlag og om boligkjøpernes interesse i å kreve erstatning fra Solem hadde erstatningsrettslig vernet. Spørsmålet om økonomisk tap og årsakssammenheng kom ikke på spissen. Høyesterett slo fast at ansatte hos Solem hadde begått et uaktsomt pliktbrudd som hadde forårsaket tap for boligkjøperne, og at boligkjøpernes interesser i saken hadde erstatningsrettslig vern. Samtlige erstatningsvilkår var dermed oppfylt. Dommen er enstemmig. 

PRINSIPIELLE AVKLARINGER I DOMMEN

De alminnelige erstatningsrettslige vilkår gjelder

Det har vært diskutert i juridisk teori hvorvidt en som har ansvarsrett må ha opptrådt grov uaktsomt for at en boligkjøper eller en annen tredjeperson kan kreve erstatning for brudd på plan- og bygningsretten. Høyesterett avviser i denne dommen dette, og fastslår at det er de alminnelige erstatningsrettslige vilkårene som gjelder. 

Grov uaktsomhet er altså ikke et selvstendig vilkår for erstatningsansvar, men graden av skyld vil spille inn i helhetsvurderingen av hvorvidt skadelidtes interesser har erstatningsrettslig vern. 

Høyesterett gikk deretter over til å vurdere hvorvidt de alminnelige erstatningsrettslige vilkårene var oppfylt i saken.  

Ansvarsgrunnlag: Uaktsomt pliktbrudd fra ansvarlig søker

Retten vurderte først om Solem hadde opptrådt uaktsomt. Høyesterett redegjorde innledningsvis for reglene i plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften, og oppsummerte i avsnitt 63 pliktene for en ansvarlig søker slik: 

«Etter dette er det en sentral oppgave for ansvarlig søker å sørge for at alle oppgaver er belagt med ansvar. Jeg finner også grunn til å fremheve at ansvarlig søker plikter å melde fra til kommunen ved mangler, endringer og opphør av ansvarsretter, jf. byggesaksforskriften § 12-2. I lys av prosedyrene for Høyesterett presiserer jeg at ansvarlig søkers ansvar ikke omfatter innholdet i og utførelsen av de øvrige ansvarliges ulike oppgaver.»

Høyesterett la vekt på at Solem ikke utnevnte en ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner, noe som senest skulle ha vært på plass ved søknad om igangsettingstillatelse. Dette fikk etter rettens oppfatning som følge at sentrale oppgaver ikke ble belagt med ansvar, og at kommunen ga midlertidig brukstillatelse og utstedte ferdigattest på uriktig grunnlag. Bruddet på plikten til å ansvarsbelegge oppgaven som prosjekterende, jf. plan- og bygningsloven § 23-4, var etter rettens oppfatning tilstrekkelig til å slå fast at ansatte hos Solem hadde handlet uaktsomt. Høyesterett konkluderte på denne bakgrunn med at det forelå et ansvarsgrunnlag i saken.  

Boligkjøpernes erstatningsrettslige vern: Helhetsvurdering

Når en ansvarlig søker handler i strid med plan- og bygningsloven vil dette kunne få konsekvenser i form av sanksjoner fra det offentlige. I dommen slår retten fast at plan- og bygningslovens bestemmelser også verner private interesser, og siterer i den forbindelse et avsnitt fra Ot. prp. nr. 39 (1993-1994) punkt 1.4.1:

«Det foreligger […] klare indikasjoner på at det bør være en viktig samfunnsmålsetting å bedre den tekniske standard på det som bygges slik at de krav som settes til byggverk ut fra andre overordnede målsettinger, faktisk blir fulgt. Alle aktører i byggemarkedet, både de utførende, tiltakshavere, andre brukere og myndigheter bør i utgangspunktet ha felles interesser i høynet kvalitet og mer ordnede forhold i byggebransjen. Ikke minst er det viktig at den enkelte forbruker som får bygget et hus, har en trygghet for at det han har bestilt, også leveres. Regelendringene har også hatt denne tryggheten for øye.» 

Dette innebærer at også private parter kan påberope seg offentligrettslig pliktbrudd. Hvorvidt boligkjøperne i saken kunne kreve erstatning av Solem som følge av hans pliktbrudd, ble avgjort etter en konkret vurdering. I denne helhetsvurderingen, la retten bl.a. vekt på følgende momenter: 

På bakgrunn av disse momentene kom Høyesterett til at boligkjøpernes interesse i å kreve erstatning fra ansvarlig søker hadde erstatningsrettslig vern.

 

Kompetanse

Kontaktpersoner